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Wenn die Vermieterin/der Vermieter klingelt und Einlass begehrt

Muss der Mieter seinen Vermieter in die Wohnung, ins Haus lassen? Es gibt Gründe, das zuzulassen, allerdings sind dabei einige Regeln, sprich gesetzliche Vorgaben zu beachten.

Wohnen
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Unangemeldeter Besuch des Vermieters - zulässig oder nicht?
Unangemeldeter Besuch des Vermieters - zulässig oder nicht?
123rf

von Fabian Gloor, MLaw, gibt beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen

Eva Rey steht grad unter der Dusche, als es an der Tür klingelt. Sichtlich genervt und nur spärlich mit einem Handtuch bedeckt, stolpert sie zur Wohnungstür. Vor der Tür steht Max Nötzli, ihr Vermieter. Er sei gerade in der Gegend gewesen und wolle nur rasch die Thermostate an den Radiatoren kontrollieren, erklärt er. Und fügt an: Als Vermieter habe er das Recht, «seine Wohnung» jederzeit zu besichtigen. Hat er das? 

Zutritt gewähren… mit Ausnahmen 

Nein. Als Mieterin hat Rey nämlich das ausschliessliche Gebrauchsrecht an der Wohnung. Sie kann bestimmen, wer ihre Wohnung betreten darf – und wer nicht. Allerdings darf sie ihrem Vermieter den Zutritt nicht für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses verwehren. Denn gemäss Artikel 257h OR sind Mieterinnen und Mieter verpflichtet, der Vermieterschaft Zutritt zur Wohnung zu gewähren, sofern dies entweder für den Unterhalt oder die Wiedervermietung der Wohnung nötig ist oder für den Verkauf der Liegenschaft. Was aber bedeutet das im Einzelnen? 

Besichtigung zwecks Unterhalts 

Die Besichtigung zwecks Unterhalt der Wohnung setzt keinen effektiven Schaden voraus, sondern kann auch periodisch durchgeführt wer-den. Nötzli kann also regelmässig vorbeischauen, um beispielsweise die Wände auf Feuchtigkeitsschäden hin zu überprüfen. 
Allerdings darf er diese Kontrollbesuche nur in grösseren Zeitabständen – heisst: mit einem Abstand von ein bis zwei Jahren – durchführen. Die Besuche dürfen nicht schikanös sein und müssen zu einer angemessenen Uhrzeit stattfinden. «Wohnungsinspektionen» und «Kontrollbe-suche» muss sich Rey nicht bieten lassen. 

Weitervermietung oder Verkauf 

Zieht die Mieterschaft aus oder will die Vermieterschaft die Liegenschaft verkaufen, dann darf Letztere Kauf- und Mietinteressierte durch die Wohnung führen. Erstere muss eine Besichtigung allerdings nur dulden, wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist oder das Ende eines befristeten Mietverhältnisses kurz bevorsteht. Eine Besichtigung durch die Vermieterschaft mit einer potenziellen Käuferschaft ist zulässig, sofern auf der Basis konkreter Verkaufsabsichten bereits ernsthafte Verhandlungen im Gang sind. Grundsätzlich umfasst das Besichtigungsrecht den Zugang zu allen Räumlichkeiten der Wohnung. Das Öffnen von Schränken oder Kommoden ist jedoch tabu.

Pflicht zur Rücksichtnahme 

Laut Artikel 257h OR muss die Vermieterschaft bei der Besichtigung auf die Interessen der Mieterschaft Rücksicht nehmen. So muss sie einen Besuch rechtzeitig ankündigen, in der Regel mindestens 24 bis 48 Stunden im Voraus. Den spontanen Besuch seines Vermieters muss sich Rey also nicht gefallen lassen. Nötzli müsste Rey einen Besichtigungstermin vorschlagen. Kommt der Termin ihr speziell ungelegen, sollte sie das Nötzli rechtzeitig mitteilen und am besten gleich einen anderen Zeitpunkt vorschlagen. 

Kein Recht auf Schlüssel 

Die Vermieterschaft ihrerseits darf sich keinesfalls eigenmächtig oder gar gewaltsam Zutritt zu einer Wohnung verschaffen – auch wenn die Zutrittsverweigerung ungerechtfertigt ist. Andernfalls macht sie sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar. 
Die Vermieterschaft darf auch keinen Schlüssel zur Wohnung haben. Gemäss Gesetz wird der Mieterschaft eine Wohnung zum ausschliesslichen Gebrauch überlassen. Das bedeutet, dass ihr bei Mietbeginn sämtliche Schlüssel ausgehändigt werden müssen. Rey darf Nötzli aber natürlich freiwillig einen Schlüssel anvertrauen.


 

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