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KMU Unternehmen – Konstellationen beim Kauf von Liegenschaften

KMU Unternehmen – Konstellationen beim Kauf von Liegenschaften

Als Unternehmen stellt sich bei einem Kauf einer Liegenschaft die Frage, in welcher Form das geschehen soll. Hilfreich kann dabei der Beizug eines Immobilienprofis sein.

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Welches ist die richtige Form, um eine Geschäftsliegenschaft zu kaufen?
zVg.

Martin Bundi ist Fachvorsteher der Immobilienlehrgänge sowie Dozent an der IBW Höhere Fachschule Südostschweiz

Die Frage lautet: Soll eine (Geschäfts-) Liegenschaft als Privatperson oder als Unternehmen erworben werden? Die häufigste Konstellation dabei ist wohl ein Mix zwischen Betriebsgesellschaft und Betriebsliegenschaft (respektive Kapitalanlageliegenschaft). Insbesondere im KMU-Bereich findet man oftmals auch die Situation, dass eigentlich privat vom Aktionär benutzte Immobilien zu einer Betriebsgesellschaft gehören.
Vor dem Kauf einer Liegenschaft sollte man sich bereits Gedanken über die optimale Struktur machen, denn später wird es schwierig, die Immobilien vom Betrieb zu trennen. Spätestens bei einem Weiterverkauf sind die potenziellen Käufer oftmals nicht bereit, für die Immobilie den wahren Wert zu bezahlen, da für den Käufer der Betriebsteil interessant ist.
Dementsprechend sollten vor einem allfälligen Kauf folgende Fragen gut überlegt werden: 

  • Kauf der Immobilie privat?
  • Kauf der Immobilie als Betriebsgesellschaft?
  • Kauf der Immobilie mittels separater Kapitalgesellschaft (Immobiliengesellschaft)?
  • Mieten anstelle Kauf?

Je nach Konstellation kann die eine Variante besser ausfallen als die andere. 
Im Steuerrecht ist es in der Regel so, dass vorgängig keine allgemeingültige Lösung besteht, es kommt ganz auf die jeweilige Situation an. Darum sollte jede Variante näher geprüft werden.

Privater Kauf der Liegenschaft

Die Immobilie wird privat erworben. Falls es sich um eine Betriebsliegenschaft handelt, wird die Immobilie an die Betriebsgesellschaft zum Verkehrswert vermietet. Die jährlichen Mieterträge abzüglich der Schuldzinsen und Unterhaltskosten unterliegen beim Steuerpflichtigen der Einkommenssteuer. Der Kauf direkt ins Privatvermögen bringt verschiedene Vorteile, aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich der Optimierungsmöglichkeiten anzustellen.

Kauf in die Betriebsgesellschaft

Die Immobilie wird direkt von der Betriebsgesellschaft erworben. Der Betrieb und die Immobilien sind somit miteinander verschmolzen und die Unterhaltskosten, die Schuldzinsen sowie Abschreibungen und Rückstellungen können direkt vom Betriebsgewinn in Abzug gebracht werden.
Der Kauf direkt in die Betriebsgesellschaft bringt verschiedene Vorteile wie aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich anzustellen.
Es kann Sinn machen, die Immobilie direkt über die Betriebsgesellschaft zu erwerben. Die Praxis zeigt jedoch, dass viele Unternehmer heute beabsichtigen, die Immobilie(n) vom Betrieb zu trennen – dies aus den unterschiedlichsten Gründen. Zum einen generierte die Immobilie über die Jahre hinweg eine Wertsteigerung, was das Anlageobjekt sehr interessant macht. 
Zum anderen stellt man häufig fest, dass bei einem beabsichtigten Verkauf potenzielle Käufer oft nicht bereit sind, für die Immobilie den vollen Verkehrswert zu bezahlen. Für den potenziellen Käufer ist der Betrieb der interessante Bereich und weniger die Immobilie. 
Unabhängig davon ist es wichtig, beim Kauf die unterschiedlichen Varianten zu betrachten. Es ist allerdings möglich, dass aktuell Variante A die beste ist, man aber in einigen Jahren feststellen muss, dass Variante B möglicherweise doch die bessere gewesen wäre.

Immo-Profis immer gefragter

Immobilien-Bewirtschafter/innen setzen sich in ihrer Ausbildung mit verschiedensten Themen auseinander. Sie lernen beispielsweise, was eine vollständige Gebäudedokumentation enthält und wie diese erstellt werden muss. Weiter, was man unter den SIA-Normen 118 versteht, wie mit Bauschäden umgegangen werden soll oder wie eine Heiz- und Nebenkostenabrechnung korrekt erstellt wird. Auch Themen sind, was im Umgang mit dem Grundbuch beachtet werden muss, wie eine Liegenschaften-Buchhaltung geführt wird und welche MWST-Auswirkungen im Zusammenhang mit Geschäftsliegenschaften bestehen – um nur einige Bereiche zu erwähnen.

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