Der Immobilienverkauf durch Erbengemeinschaften

von Andreas Scholz von der Scholz Immobilien Consulting GmbH, Franchisepartner der von Poll Immobilien Schweiz AG

In der Schweiz entsteht eine Erbengemeinschaft, wenn ein Erblasser oder eine Erblasserin mehr als einen Erben hat. Entweder wurde im Voraus der Nachlass durch ein Testament oder eine Willenserklärung aufgeteilt oder es tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Demnach sind die Verwandten des Verstorbenen zu einer bestimmten Erbquote am Erbe beteiligt. Unmittelbar nach dem Tod bilden diese Erben eine sogenannte Erbengemeinschaft, die solange fortbesteht, bis der Nachlass vollständig aufgeteilt wird.

Unterschiedliche Vorstellungen

Oftmals haben Erbengemeinschaften Mühe, eine Immobilie zu verkaufen. Das hängt aber weniger mit dem Verkaufsobjekt selbst, als vielmehr mit den Erben zusammen. Denn wenn es sich beispielsweise um ein Elternhaus handelt, haben diese je nachdem einen komplett unterschiedlichen emotionalen Bezug zur Immobilie. 
So ist es eher die Regel, als die Ausnahme, dass sich einzelne Erbberechtigte gegen einen Verkauf stemmen, während sich andere möglichst rasch von dem Objekt – und damit von den Erinnerungen daran – trennen wollen. Hier gilt es neben den aktuellen Lebensverhältnissen der einzelnen Erben zumindest ansatzweise die Familiengeschichte zu verstehen. Denn in den meisten Fällen sind es gute oder böse Erinnerungen aus der Kindheit, welche die Erwachsenen streiten lassen und so eine gemeinsame Lösung verhindern.

Neutrale Hilfe und Transparenz

Wer als Makler angefragt wird, die Immobilie einer Erbengemeinschaft zu verkaufen, braucht als Erstes viel Geduld, eine hohe Sachkompetenz und schliesslich ein grosses Mass an Feingefühl für die am Verkauf beteiligten Menschen. Und als Wichtigstes: Absolute Transparenz. Manchmal verlieren unterschiedliche Standpunkte, Wünsche und Vorstellungen an Bedeutung, wenn eine neutrale Person die Gesprächsführung übernimmt und stets den Inhalt wieder auf die Sache fokussiert. 
Dieser Prozess dauert sicher länger als der Verkaufsprozess selbst. Denn erst, wenn sich alle Beteiligten auf ein gemeinsames Vorgehen geeinigt haben, kann mit den weiteren Schritten begonnen werden.

Allenfalls Mediator beiziehen

Sollten die Fronten jedoch absolut verhärtet sein, so wird der Makler einen Mediator oder einen Anwalt beiziehen. Dabei geht es prinzipiell darum, die verschiedenen Möglichkeiten eines Erbbezugs oder einer Erbteilung vorzunehmen. Ein Mediator ist darauf spezialisiert, zwischen den Miterben zu vermitteln und auf die Interessen aller Rücksicht zu nehmen. So kann in vielen Fällen eine einvernehmliche Lösung gefunden werden, ohne dass es zum Äussersten kommt.