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Auch Mietverträge werden vererbt

Auch Mietverträge werden vererbt

Bei einem Todesfall müssen sich die Hinterbliebenen mit vielen organisatorischen Dingen herumschlagen. Dazu gehört oftmals auch die Frage, was mit der Mietwohnung der verstorbenen Person geschieht.

Wohnen
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Was, wenn man einen länger dauernden Mietvertrag «erbt»? Ein spezielles Kündigungsrecht ermöglicht es Erben und Erbinnen, auch solche Verträge zu kündigen.
123rf

von Fabian Gloor, MLaw und gibt beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen.

Max Hug ist am 25. November verstorben. Kurz vor seinem Tod ist er noch in eine neue Wohnung eingezogen, die laut Mietvertrag erstmals nach einem Jahr gekündigt werden kann. Wird nun dieser Mietvertrag hinfällig? 
Es gibt tatsächlich Mietverträge, in denen explizit erwähnt wird, dass sie mit dem Tod der Mieterschaft enden. Dies ist aber die Ausnahme. Hugs Mietvertrag enthält keine solche Klausel. Dieser geht deshalb mit allen Rechten und Pflichten auf seinen Sohn über, sofern dieser das Erbe nicht ausschlägt. Er haftet dadurch nicht nur für den Mietzins, sondern auch für allfällige Schäden, die sein Vater zu Lebzeiten in der Wohnung verursacht hat.

Spezielles Kündigungsrecht

Hugs Sohn bleibt jedoch nicht sehr lange Zeit an den Mietvertrag seines Vaters gebunden – ein Mietvertrag, der ihm auch gar nichts nützt. Art. 266i OR gewährt ihm nämlich ein spezielles Kündigungsrecht: Er kann den Vertrag mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen. Dies gilt auch dann, wenn – wie in seinem Fall – im Mietvertrag eine Mindestdauer steht, oder wenn eine längere Kündigungsfrist vereinbart wurde. Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Frist drei Monate. Der gesetzliche Termin hängt davon ab, was ortsüblich ist, Kündigungsfrist und -termin werden ab dem Todestag berechnet. Da Hug am 25. November verstorben ist und der Kündigungstermin nach Ortsgebrauch auf den 31. März, den 30. Juni oder den 30. September fällt, kann sein Sohn den Mietvertrag per 31. März kündigen. Die Kündigung muss spätestens am 31. Dezember bei der Vermieterschaft eintreffen. Achtung: Das ausseror-dentliche Kündigungsrecht gemäss Art. 266 i OR muss beim erstmöglichen Termin ausgeübt werden. Sonst verliert der Sohn sein Recht und muss sich dann an die vertraglichen Kündigungsmöglichkeiten halten. Verstirbt eine Person kurz vor einem Kündigungstermin, räumt man den Erbinnen und den Erben in der Regel eine Bedenkfrist von rund zwei Wochen ein.

Ordentliche Kündigung möglich

Selbstverständlich ist Hugs Sohn nicht gezwungen, von diesem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen. Er kann das Mietverhältnis auch unter Einhaltung der im Mietvertrag festgelegten Fristen und Termine kündigen. Zudem hat er – wie alle Mietenden – das Recht, Nachmieter oder -mieterinnen zu suchen.

Exkurs ins Erbrecht

Nach schweizerischem Recht übernehmen die Erben/Erbinnen mit dem Tod einer Person alle deren Rechte und Pflichten. Sie erben deshalb nicht nur das Vermögen, sondern auch allfällige Schulden. Um sich vor einer überschuldeten Erbschaft zu schützen, kann diese ausgeschlagen werden. Die Ausschlagung muss innert dreier Monate mündlich oder schriftlich bei der zuständigen Behörde erklärt werden. 
Für Verwandte, die von Gesetzes wegen erben, beginnt diese Frist an dem Tag zu laufen, an dem sie vom Tod der betreffenden Person erfahren haben. Für eingesetzte Erben beginnt sie dann, wenn sie von der Nachlassbehörde über die Erbberechtigung informiert worden sind. 
Bei Nichtausschlagung innert der genannten Frist gilt die Erbschaft als angenommen. Ein Sonderfall gilt für eine offen-sichtlich überschuldete Erbschaft. In diesem Fall gehen die Behörden automatisch davon aus, dass sie ausgeschlagen wird. Wer den Nachlass dennoch antreten will, muss dies ausdrücklich erklären. Ausschlagende Erbinnen und Erben schulden keinen Mietzins für die Wohnung der verstorbenen Person.

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