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Generalunternehmer- und Totalunternehmervertrag

Generalunternehmer- und Totalunternehmervertrag

Beim Bau von Haus- wie auch Grossbauprojekten stellt sich die Frage, ob man die Koordination des Bauverlaufs selbst an die Hand nehmen, oder sich auf einen Generalunternehmer verlassen soll.

Wohnen
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123rf

von Reto Nick, Geschäftsführer, Hauseigentümerverband Graubünden

Insbesondere bei grossen und komplizierten Bauvorhaben wächst das Bedürfnis von Bauherren, die Koordination des Baus abzugeben. Aber auch bei kleineren Projekten oder beim Bau des eigenen Hauses vertrauen zukünftige Hauseigentümer auf das Können und Fachwissen von GU.
Der Generalunternehmervertrag ist eine bestimmte Form des Bauvertrags, bei der nicht der Bauherr, sondern ein von ihm beauftragter Generalunternehmer (GU) die Bauleistung erbringt. Dabei verlässt sich der zukünftige Hauseigentümer auf das Fachwissen und die Erfahrung des Generalunternehmers.

Der Generalunternehmervertrag 

Der Generalunternehmervertrag ist ein Werkvertrag. Gegenstand eines Werkvertrags ist die Herstellung und Ablieferung eines vollendeten Werks – beispielsweise ein Einfamilienhaus. Als Vertragsparteien stehen sich der Bauherr sowie der Generalunternehmer gegenüber. Der Generalunternehmer führt das Bauvorhaben aus. Nicht Teil davon sind die Architekturleistungen. Die Projektierungs- und Planungsarbeiten übernimmt ein vom Bauherrn beauftragter Planer – das kann ein Architekt oder ein Ingenieur sein. 
Bei einem Generalunternehmerwerkvertrag werden sämtliche Bauleistungen inklusive der Bauleitung in einem einzigen Vertrag zusammengefasst. Der Bauherr hat einen Vertragspartner, der alle Fäden in der Hand hält und für die Erstellung des Baus nach den Plänen des Bauherrn verantwortlich ist. 

Bauen mit Subunternehmen

Der Generalunternehmer kann, und das ist üblich in der Praxis, die verschiedenen Arbeiten an Subunternehmer übertragen. Zieht der Generalunternehmer Subunternehmer für die Vertragserfüllung hinzu, besteht zwischen Bauherr und Subunternehmer keine Vertragsbeziehung. Das hat für die Bauherrschaft den Vorteil, dass diese weder geeignete Handwerker suchen, noch Offerten einholen und diese prüfen und vergleichen muss. Auch die einzelnen Vertragsverhandlungen liegen nicht in ihrem Aufgabenbereich. Dieses Prozedere übernimmt der Generalunternehmer. Aber aufgepasst: Wo Licht ist, ist auch Schatten. Die Übertragung der Ausführungs- und Koordinationsarbeiten hat im Gegenzug Einbussen in den Kontroll- und Weisungsrechten zur Folge. Damit der Traum vom (Haus-) Eigentum nicht in einem Fiasko endet, gilt es bei Vertragsschluss einige Tipps und Tricks zu beachten.

Totalunternehmervertrag, einer für alles

Der Totalunternehmervertrag unterscheidet sich vom Generalunternehmervertrag dadurch, dass der Totalunternehmer die gesamte Projektierung sowie die Ausführung des Bauobjekts übernimmt. Der Totalunternehmervertrag beinhaltet alle Bau- und Planungsleistungen, die das Bauvorhaben erfordert. Der Vorteil besteht darin, dass der Bauherr für die Planung und Realisierung seines Bauwerks nur einen Vertrag abschliessen muss. Der Bauherr hat nur einen Ansprechpartner und erhält alles aus einer Hand.
 

Checkliste beim Abschluss eines  GU-/TU-Vertrages

  • Klare Umschreibung des Vertragsgegenstands
  • Eindeutige Angaben der Vertragsbestandteile unter allfälligem Verweis auf Regelwerke
  • Pläne
  • Klarer Leistungsbeschrieb/detaillierter Baubeschrieb
  • Fristen und Termine
     

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