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Kauf einer Liegenschaft und dessen Steuerfolgen

Kauf einer Liegenschaft und dessen Steuerfolgen

Mit dem Kauf einer Liegenschaft verändert sich für den Eigentümer auch die steuerliche Situation.

Wohnen
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Freude herrscht, der Immobilienkauf ist gelungen. Weniger erfreulich sind je nachdem die steuerlichen Folgen eines Hauskaufs.
123rf

von Marco Schädler, Partner bei der BMU Treuhand AG in Chur

Der Steuerwert als Vermögenswert wird in Graubünden aufgrund der amtlichen Schatzung berechnet – und zwar mit der folgenden Formel: 2 x Ertragswert plus 1 x Verkehrswert geteilt durch 3. Das ergibt den Steuerwert. Das nachfolgende Beispiel veranschaulicht die Formel:

Ertragswert, 650 000 CHF (x 2) plus

Verkehrswert, 900 000 CHF (x 1), geteilt durch 3 = Steuerwert 733 000 CHF.

Im Kanton St. Gallen werden die Steuerwerte vom Gemeindesteueramt berechnet. Eine allfällige Hypothekarschuld kann vom steuerbaren Vermögen abgezogen werden.

Situation bezüglich Einkommen

Wird die Liegenschaft selbst bewohnt, muss der Eigenmietwert als Einkommen deklariert werden. Wie der bereits erwähnte Vermögenssteuerwert wird auch der Eigenmietwert der amtlichen Schatzung entnommen. Bei einer dauernd selbstbewohnten Liegenschaft kann vom Eigenmietwert ein Abzug von 30 Prozent gemacht werden. Wird die Liegenschaft vermietet, müssen alle Mieteinnahmen (exklusiv Nebenkosten!) versteuert werden. Die Hypothekarzinsen, Baurechtszinsen und Liegenschaftsunterhaltskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Liegenschaftsunterhalt

Mit der richtigen Planung und Deklaration des Liegenschaftsunterhalts können viel Steuern gespart werden. Diese Kosten können entweder effektiv oder mittels einer Pauschale geltend gemacht werden. Der Eigentümer kann jedes Jahr und für jede einzelne Liegenschaft wählen, welchen Abzug er geltend machen möchte.

Werterhaltend oder wertvermehrend

Ob getätigte Bau- oder Sanierungskosten werterhaltend oder wertvermehrend sind, ist von grosser Bedeutung. Vom steuerbaren Einkommen können lediglich die werterhaltenden Kosten abgezogen werden. Dazu gehören nebst allen Reparaturen am Gebäude beispielsweise auch Gebäudeversicherungsprämien, der Ersatz des Kühlschrankes oder des Kochherds, die Kaminfegerkosten, Kosten für die Serviceabonnements von Lift und Heizung, Liegenschaftssteuern und in beschränktem Ausmass auch die Aufwendungen für den Unterhalt des Gartens (inklusiv Ersatz des Rasenmähers). Die Kantonale Steuerverwaltung publiziert auf ihrer Homepage www.stv.gr.ch unter den Praxisfestlegungen eine Checkliste der abziehbaren Kosten. Das Studium dieser Liste kann bares Geld wert sein. Sobald hingegen durch getätigte Auslagen ein Mehrwert für die Liegenschaft entsteht, werden diese als wertvermehrend taxiert und können somit nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Bezahlung der Rechnungen

In Graubünden können die Unterhaltskosten per Zahlungsdatum abgezogen werden. In St. Gallen hingegen ist das Rechnungsdatum entscheidend. Die Planung ist nach Möglichkeit so auszurichten, dass die Steuerprogression gebrochen werden kann.

Bei grösseren Unterhaltskosten kann sich eine Verteilung der Kosten auf mehrere Jahre steuerlich lohnen. Deshalb ist bei umfangreichen Projekten nicht nur eine Bauplanung, sondern auch eine Steuerplanung unabdingbar.

 

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