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Mietzinsveränderung bei sinkendem Referenzzinssatz

Mietzinsveränderung bei sinkendem Referenzzinssatz

Bedeutet ein tiefer Referenzzinssatz automatisch auch eine Mietzinsreduktion?

Wohnen
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Mietzinsanpassung gerechtfertigt oder nicht?
123rf

von Sara Gabriel, Mitarbeiterin bei der Berger Immobilien Treuhand AG

Seit gut einem Jahr liegt der Referenzzinssatz (Durchschnittszins aller Schweizer Hypotheken) so tief wie noch nie – bei 1,25 Prozent. Sobald der Referenzzinssatz sinkt, werden Mieter von den Medien aufgefordert, ein Senkungsgesuch beim Vermieter zu stellen. Doch hat man aufgrund eines sinkenden Referenzzinssatzes automatisch eine Mietzinssenkung zu gut?

Vorgehen und Voraussetzungen

Die Voraussetzung, um ein Gesuch für eine Mietzinssenkung zu stellen, ist, dass der Mietzins auf dem Referenzzinssatz basiert. Ein Gesuch kann jederzeit an den Vermieter gestellt werden. Der Vermieter prüft das schriftliche Gesuch und berechnet eine allfällige Reduktion. Eine solche würde zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin in Kraft treten.
Häufig berechnet der Mieter seinen Senkungsanspruch selbst und legt die Berechnung dem Gesuch bei. Die Berechnungsgrundlagen einer möglichen Mietzinsanpassung sind der Mietvertrag oder das Formular über die letzte Mietzinsanpassung, aus welchem die aktuellen Mietzinskomponenten ersichtlich sind. Aufgrund von unvollständigen Berechnungsgrundlagen resultieren manchmal Senkungen. Stellt sich bei der Berechnung mit den korrekten Komponenten heraus, dass statt einer vom Mieter erwarteten Senkung, eine Erhöhung die Folge wäre, ist der Vermieter dazu berechtigt, den Mietzins entsprechend zu erhöhen. Dies wird in der Praxis jedoch kaum gemacht.

Die Berechnungsgrundlagen beachten

Die Grundlagen für die Berechnung findet man in der VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Dort sind auch die Veränderungsprozentsätze (Referenzzinssatz und Teuerung auf risikotragendem Kapital) ersichtlich. 
Die ortsübliche Pauschale für die Kostensteigerungen auf Betriebs- und Unterhaltskosten beträgt 0,5 Prozent pro Jahr. Bei der Berechnung einer allfälligen Senkung muss der Vorbehalt beachtet beziehungsweise gegengerechnet werden.

Mögliche Mietzinsvorbehalte

Folgende Punkte können beispielsweise als Mietzinsvorbehalt angebracht werden: wertvermehrende Investitionen, das heisst Qualitätsverbesserung der Mietsache (z. B. neue Küche mit neuen/besseren Geräten), Orts- und Quartierüblichkeit (vergleichbare Objekte werden teurer vermietet) oder ungenügende Rendite (der Ertrag des Mietobjekts ist zu niedrig). 
Der Vermieter ist berechtigt, einen Vorbehalt (im Mietvertrag oder bei einer Mietzinsanpassung) anzubringen. Dieser muss in Franken oder Prozent ausgewiesen und begründet sein. Der Vorbehalt kann zu einem späteren Zeitpunkt aufgelöst (unter Einhaltung der Fristen und Termine) und der Mietzins entsprechend erhöht werden. Der Vorbehalt ist anfechtbar, wenn der Mieter mit einer Mietzinsanpassung (keine Senkung aufgrund Vorbehalt oder Erhöhung aufgrund Vorbehalt) nicht einverstanden ist.
Unter Beachtung der oben erwähnten Berechnungsgrundlagen wird ersichtlich, dass eine Senkung des Referenzzinssatzes nicht in jedem Fall eine Senkung des Mietzinses mit sich bringt.

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