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Was tun bei saftigen Mietzinsaufschlägen?

Was tun bei saftigen Mietzinsaufschlägen?

Der Mietzins ist Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter. Allerdings besteht auch nach dem Unterzeichnen eines Mietvertrags die Möglichkeit, einen überhöhten Mietzins anzufechten. Drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit sich die Schlichtungsbehörde der Sache annimmt. Ebenfalls sind gewisse Fristen zu beachten.

Wohnen
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Wohnung okay, Mietzins gar etwas hoch – was tun?
Pixabay

von Fabian Gloor, MLaw, gibt beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz Auskunft zu mietrechtlichen Fragen

Hans Hölzel hat endlich eine neue für ihn passende Wohnung in Zürich gefunden. Die 2500 Franken Miete scheinen ihm allerdings etwas gar hoch zu sein. Beim Abschluss eines Mietvertrags ist der Mietzins grundsätzlich Verhandlungssache. Da jedoch Wohnungen ein knappes Gut sind, können Vermieter ihre Interessen besonders gut durchsetzen. 

Während 30 Tagen anfechtbar

Damit Mietende dem Vermieter jedoch nicht schutzlos ausgeliefert sind, wurde der Artikel 270 OR geschaffen. Dieser erlaubt es Neumietern von Wohnungen und Geschäftsräumen grundsätzlich, den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anzufechten. 
Damit die Schlichtungsbehörde sich der Sache annimmt, muss einer der folgenden Gründe gegeben sein. Erstens: Der Mietvertrag wurde vom Mieter aus einer persönlichen Notlage heraus unterschrieben. Zweiter Grund: es besteht Wohnungsknappheit oder drittens, der Mietzins wurde mit der Neuvermietung «erheblich» erhöht. Als «erheblich» gilt in der Praxis eine Erhöhung um mindestens zehn Prozent. Eine «persönliche Notlage» wäre beispielsweise eine Scheidung oder eine Trennung sowie eine bereits ausgesprochene oder drohende Kündigung des bisherigen Mietverhältnisses. Wohnungsknappheit liegt dann vor, wenn die Leerstandsziffer weniger als 1,5 Prozent des lokalen Gesamtwohnungsbestands beträgt.

Frist nicht verpassen!

Hölzel hat den Mietvertrag bereits unterschrieben. Das heisst aber nicht, dass er ihn nun nicht mehr anfechten könnte. Denn auch wenn die Unterschrift unter dem Mietvertrag steht, bedeutet das noch nicht, dass der darin genannte Mietzins akzeptiert wird. Was Hölzel allerdings beachten muss, ist die 30-tägige Frist für die Anfechtung. Lässt er diese ungenutzt verstreichen, gilt der im Mietvertrag festgesetzte Mietzins als akzeptiert.

Auskunftspflicht der Vermieterschaft

Damit Mietende die Chance einer Anfechtung überhaupt abschätzen können, hat Hölzel gemäss Art. 256a Abs. 2 OR das Recht zu erfahren, wie hoch die Miete seiner Wohnung zuvor war. In den Kantonen Genf, Freiburg, Neuenburg, Waadt, Zug, Zürich und neu auch Luzern muss die Vermieterschaft den bisherigen Mietzins auf einem amtlich genehmigten Formular offenlegen.

Wann ist ein Mietzins missbräuchlich?

Wenn eine der Voraussetzungen von Art. 270 OR erfüllt ist, heisst das aber noch nicht, dass der Anfangsmietzins missbräuchlich ist. Als missbräuchlich gilt ein Mietzins erst, wenn die Vermieterschaft damit einen übersetzten Ertrag erzielt oder die Wohnung teurer als andere Wohnungen in vergleichbarem Zustand im Quartier ist.

Hürden des Verfahrens

Will der Mieter einen Anfangsmietzins anfechten, ist er es, der die Missbräuchlichkeit beweisen muss, den Vermieter trifft dabei eine Mitwirkungspflicht. Nun ist dies für Mietende ohne Vorhandensein der nötigen Unterlagen nahezu unmöglich. Sie können aber beantragen, dass der Vermieter eine Ertragsberechnung vorlegt.
Der Beweis des orts- und quartierüblichen Mietzinsniveaus ist ebenfalls schwierig. Dazu müssen mindestens fünf vergleichbare Mietobjekte gefunden werden, die sich bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem betroffenen Objekt vergleichen lassen. Das Bundesgericht hat die Beweispflicht der Mietenden bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses allerdings gelockert. Erhöht der Vermieter den Mietzins bei einem Wechsel trotz rückläufigem Referenzzinssatz und rückläufiger Teuerung um mehr als zehn Prozent, ist er es, der belegen muss, dass der Mietzins dem orts- und quartierüblichen Niveau entspricht. Gelingt ihm dies nicht, senkt das Gericht den Mietzins auf das zulässige Mass herab.
 

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