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Zweitwohnungen: Was ist möglich, was nicht? Eine Auslegeordnung

Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative brachte Einschränkungen für den Zweitwohnungsbau. Unsicherheiten waren die Folge und die Politik war gefordert, ein umsetzbares Gesetz inklusive Verordnung zu erlassen. Trotzdem sind Fragen zum Bau von Zweitwohnungen nicht immer einfach zu beantworten. Diverse Gesetze sind dabei zu berücksichtigen.

Wohnen
Südostschweiz
Dienstag, 17. November 2020, 11:04 Uhr wohnen.suedostschweiz
Würden sich diese Gebäude als Zweitwohnung eignen? Eine korrekte Antwort zu geben ist nicht immer einfach.
Pixabay

von Reto Nick, Geschäftsführer des HEV Graubünden

Das Bundesparlament hat am 12. März 2015 das Zweitwohnungsgesetz verabschiedet, seit dem 1. Januar 2016 ist dieses in Kraft. Immer wieder gelangen Anfragen an den Hauseigentümerverband Graubünden (HEV), wie das Zweitwohnungsgesetz im Kanton Graubünden umgesetzt wird. 
Nachfolgend werden die wichtigsten Regelungen des Zweitwohnungsgesetzes aus Eigentümersicht aufgeführt.

Mögliche Ausnahmen

In Gemeinden, in denen der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, dürfen keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Ausnahmen von diesem Grundsatz sind in klar umrissenen Fällen aber zulässig. 
Bei Bedarf bezeichnen die Kantone im Richtplan jene Gebiete, in denen Massnahmen zu einer besseren Auslastung der Zweitwohnungen, zur Förderung der Hotellerie sowie für preisgünstige Erstwohnungen erforderlich sind. Diese ergänzenden Bestimmung wurden aus dem Raumplanungsgesetz übernommen.

Regelung für altrechtliche Wohnungen 

Altrechtliche Wohnungen sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungsbeschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechtes in der Art der Wohnnutzung frei. Dies bedeutet, dass die Umnutzung solcher Wohnungen (ohne bestehende kommunale Auflagen) von Erst- in Zweitwohnungen auch in Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungsbestand möglich bleibt. Als altrechtlich gelten Wohnungen, die vor dem 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Ein Einschreiten der Gemeinde bei ungünstigen Entwicklungen bleibt vorbehalten.
Das Gesetz erlaubt in den betroffenen Gemeinden Ausbauten von altrechtlichen Wohnungen bis maximal 30 Prozent der bestehenden Hauptnutzfläche ohne Nutzungsauflagen, sofern dies die bestehende Bauordnung zulässt und damit keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden. 
In diesem Rahmen ausgebaute Wohnungen dürfen auch später noch als Zweitwohnung genutzt beziehungsweise verkauft werden. Wird bei einer Erweiterung jedoch das zulässige Mass überschritten, so gelten die allgemeinen Nutzungsbeschränkungen des Zweitwohnungsgesetzes für die gesamte Wohnung.

Was bei erhaltenswürdigen Bauten?

Der Neubau von touristisch bewirtschafteten Ferienwohnungen bleibt zulässig. Diese müssen aber dauerhaft und ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen vermietet werden. Dies ist möglich, a) für Einliegerwohnungen, wenn der Eigentümer selbst dort wohnt, oder b), im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs mit hotelmässigem Betriebskonzept. Schützenswerte und ortsbildprägende Bauten innerhalb der Bauzonen, beispielsweise Stadel, dürfen zu Zweitwohnungen umgebaut werden, wenn ihre Erhaltung anderweitig nicht sichergestellt werden kann. Dabei darf das äussere Erscheinungsbild dieser Gebäude nicht wesentlich verändert werden. Für alte, nicht mehr rentable Hotels gelten zusätzliche Ausnahmeregelungen.

Spezialfall Maiensäss

Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen nach den strengeren Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung. Bestehende Rustici und Maiensässe dürfen aber mit Auflagen weiterhin zu Zweitwohnungen umgebaut werden, sofern sie in Gebieten liegen, wo solche Gebäude als «landschaftsprägend» im Richtplan verzeichnet sind.
 

 

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