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Fragen rund um die Wohnungsübergabe – beispielsweise zur Abnützung

Bald stehen Kündigungstermin für Mietwohnungen an – und damit unzählige Wohnungsübergaben. Bei Wohnungswechseln tauchen Fragen auf, die nicht immer klar zu beantworten sind. Das betrifft beispielsweise die Abnützung von Wohnungseinrichtungen. Bei Nichtunterzeichnung des Übergabeprotokolls kann eine amtliche Beweisabnahme Klärung schaffen. 

Wohnen
Südostschweiz
Donnerstag, 24. September 2020, 12:19 Uhr wohnen.suedostschweiz
Die Wohnung ist geräumt und gereinigt. Einer erfolgreichen Abgabe der Räumlichkeiten steht nichts mehr im Wege – ausser...
Pixabay

von Reto T. Annen, Sekretär des HEV Chur Regio sowie Rechtsanwalt und Notar, Kanzlei Kornplatz, Chur

Wie gründlich muss die Wohnung von der Mieterschaft gereinigt werden? Darf eine neutrale Person zum Übergabetermin mitkommen? Was ist, wenn die Mieterschaft das Abnahmeprotokoll nicht unterzeichnen will?

Das Gesetz bleibt sehr allgemein

Das Gesetz regelt in Art. 267 Abs. 1 OR die Rückgabe der Mietwohnung nur rudimentär. Es gibt vor, dass die Mieterschaft die Sache so zurückzugeben hat, wie sich dies aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Hilfreich ist deshalb, wenn die Parteien die Rückgabe vertraglich geregelt haben. 
Die allgemeinen Vertragsbedingungen des Hauseigentümerverbands (HEV) bestimmen diesbezüglich unter anderem Folgendes: Die Mietsache ist in gutem Zustand, unter Berücksichtigung der Altersentwertung, vollständig geräumt, fachgemäss instand gestellt und einwandfrei gereinigt (textile Bodenbeläge fachgerecht shampooniert) und mit allen Schlüsseln zurückzugeben. 
Die Mieterschaft ist somit verpflichtet, die Wohnung vor der Rückgabe an die Vermieterschaft gründlich zu reinigen und kleine Reparaturen vorzunehmen. Die Reinigungspflicht umfasst unter anderem Böden sowie die Kacheln der Küche, des Badezimmers und der Toilette, sämtliche Küchen- und Einbauschränke, den Backofen, den Kühlschrank und die sanitären Anlagen. Ebenso gereinigt werden müssen verstopfte Abläufe, Balkone, die Fenster und Rollläden inklusive Sonnenstoren. Weiter sind auch die Wasserhähne zu entkalken. 
Der Mieter oder die Mieterin ist berechtigt, die Wohnung ordentlich zu benützen – so, wie dies im Mietvertrag vereinbart worden ist. Eine ordentliche Abnützung der Wohnung ist somit zulässig. Solche Abnützungen sind beispielsweise Spuren von Möbeln oder Bildern an den Wänden infolge von Sonneneinstrahlung, eine vernünftige Anzahl fachgerecht zugespachtelter Nägel- und Dübellöcher, verhältnismässig abgenützte Teppiche oder kleine Kratzer im Parkett. 
Nicht zulässig und damit ersatzpflichtig ist die übermässige respektive ausserordentliche Abnützung. Beispiele dafür sind stark vergilbte Wände, zum Beispiel durch starken Rauch, Risse oder Absplitterungen im Lavabo, Flecken auf dem Spannteppich oder tiefe Kerben im Parkettboden sowie übermässig viele Dübellöcher in der Wand. Für solche Schäden muss die Mieterschaft einstehen und den Zeitwert des Schadens ersetzen. 

Abnützung im normalen Rahmen?

Die Feststellung, ob die Abnützung im normalen Rahmen oder übermässig ist, ist in der Praxis nicht immer ganz einfach. Wenn die Routine bei Wohnungsübergaben fehlt, kann man sich von einer Fachperson vertreten oder von einer solchen begleiten lassen. Der Vorteil einer solchen Person ist es, dass diese als neutraler Beteiligter zum einen fachmännisch abwägen kann, ob die Wohnung in einem tadellosen Zustand zurückgegeben wurde oder ob sich noch weitere Mängel zeigen. 
Zum anderen kann diese Person im Konfliktfall als Fachperson Auskunft geben und in einem allfälligen späteren Gerichtsverfahren als Zeuge auftreten. 

Das Protokoll wird nicht unterzeichnet

Verweigert die Mieterschaft bei der Wohnungsabnahme die Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, dann hat die Vermieterschaft die Möglichkeit, über ein Gericht eine amtliche Beweisabnahme zu verlangen. War bei der Übergabe eine neutrale Person anwesend, kann auch diese später den Zustand der Wohnung bezeugen.
 

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