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Welche Nebenkosten hat der Mieter zu bezahlen – und welche nicht?

Die Vermietung umfasst neben der Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch auch die Gewährleistung der notwendigen Infrastruktur (Heizung, Wasser, Strom, Hauswartung, Gartenpflege, Umgebungsarbeiten usw.). Die Kosten hierfür werden dem Mieter teilweise separat in Rechnung gestellt. In diesem Fall wird von Nebenkosten gesprochen.

Wohnen
Südostschweiz
Donnerstag, 10. September 2020, 15:28 Uhr wohnen.suedostschweiz
Was genau sind Nebenkosten, und welche dürfen dem Mieter weiterbelastet werden?
Pixabay

von Urs Bearth, eidg. dipl. Immobilientreuhänder und Leiter Immobilienbewirtschaftung bei der Pensionskasse Graubünden

Das Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass die dem Vermieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden (Art. 257 OR). Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses. Deshalb bedarf es zur Ausscheidung von nebst dem Nettomietzins zu bezahlenden Nebenkosten stets einer besonderen Vereinbarung (Art. 257a Abs. 2 OR). 

Aufgrund der gesetzlichen Definition im Obligationenrecht können dem Mieter die Kosten für Aufwendungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen oder sich daraus ergeben, separat belastet werden. Das geltende Mietrecht hält also ausdrücklich fest, dass Aufwendungen für Leistungen des Vermieters (oder eines Dritten) nur dann nebenkostenfähig sind, wenn sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.

Nebenkostenfähige Aufwendungen

Das Gesetz statuiert den Grundsatz, wonach es sich bei den Nebenkosten um die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben, handelt. Nebenkostenfähig sind im Allgemeinen die Kosten, welche aus der Versorgung, der Entsorgung, der Reinigung und den übrigen gewöhnlichen Unterhaltsarbeiten entstehen. Neben den im Gesetz namentlich angeführten Heizungs- und Warmwasserkosten sind folgende Nebenkostenarten am häufigsten anzutreffen: Hauswartung, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Garten- und Umgebungspflege, Strom Allgemein (für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Räume), Wasser-/Abwassergebühren, Kehrichtgebühren, Serviceabonnemente (Lift, Lüftung, Waschmaschine, Tumbler, Alarmanlagen etc.), Kabel-TV-Gebühren/Antennengebühren.

Nicht nebenkostenfähiger Aufwand

Nicht nebenkostenfähig sind die Kosten für Reparatur und Erneuerung von Anlagen, ebenso wenig deren Verzinsung und Abschreibung. Der Vermieter ist von Gesetzes wegen verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Öffentliche Abgaben und Lasten, die mit der Mietsache verbunden sind, trägt gemäss Art. 256b OR der Vermieter. 
Unter Abgaben und Lasten, die mit der Sache verbunden sind, werden seit jeher die dinglichen Belastungen der Sache, die der Vermieter als Eigentümer der Mietsache schuldet, verstanden. Dazu gehört alles, was die Sache selbst betrifft und im Gegensatz zum Gebrauch der Mietsache steht. Beispiele für Abgaben, d. h. öffentlich-rechtliche Belastungen, die an das Eigentum am Mietobjekt anknüpfen, sind Grundsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, Fussweg- oder Strassenbeiträge sowie Anschlussgebühren. 
Beispiele für Lasten, welche öffentlich-rechtlicher oder privat-rechtlicher Natur sein können, sind Grundlasten für Strassenunterhalt, Beleuchtung und Reinigungen von Wegen, Erschliessungsbeiträge usw.

Ausscheidung im Mietvertrag

Nebenkosten sind vom Mieter nur geschuldet, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind. Ist keine solche Vereinbarung getroffen worden – wurden also keine Nebenkosten im Mietvertrag ausgeschieden – , kann der Mieter davon ausgehen, dass alle Kosten im Mietzins enthalten sind. Es muss für den Mieter klar ersichtlich sein, für welche Nebenkosten er neben dem Nettomietzins aufzukommen hat. Es ist darauf zu achten, dass die einzelnen Nebenkostenarten namentlich aufgeführt sind. Die Ausscheidung eines summarischen Betrags unter dem Begriff «Nebenkosten» – ohne dass diese im Einzelnen konkretisiert werden – ist unzulässig.
 

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