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Ungerechtfertige Betreibung wegen haltloser Mietforderung: wie vorgehen?

In der Schweiz kann jede Person jede andere betreiben – aus reiner Schikane und auch wenn die Forderung ungerechtfertigt ist. Dann ist es gut, die richtigen Wege zu kennen, um sich zu wehren.

Wohnen
Südostschweiz
Freitag, 17. Januar 2020, 17:20 Uhr wohnen.suedostschweiz
GERD ALTMANN / PIXABAY

von Fabian Gloor, MLaw und Auskunftsperson zu mietrechtlichen Fragen beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz

Urs Ott kündet ausserterminlich und schlägt seinem Vermieter einen solventen und zumutbaren Nachmieter vor. Doch der Vermieter akzeptiert diesen nicht, weil er Ausländer ist. Rechtlich gesehen ist das kein triftiger Ablehnungsgrund. Ott schuldet somit keinen weiteren Mietzins mehr.

Der Vermieter ist jedoch uneinsichtig und leitet eine Betreibung gegen Ott ein. Er stellt beim Betreibungsamt ein sogenanntes Betreibungsbegehren. Im Nu wird die Betreibungsmaschinerie in Gang gesetzt. Ob der vom Vermieter geforderte Mietzins tatsächlich geschuldet ist, prüft das Betreibungsamt nicht. In der Schweiz kann jede Person jede andere ohne Begründung betreiben, also auch aus reiner Schikane. Das Betreibungsamt stellt dann Ott einen Zahlungsbefehl zu.

Die Betreibung stoppen

Ott kann sich gegen den Zahlungsbefehl wehren, indem er innert zehn Tagen «Rechtsvorschlag» erhebt. Das kann er gleich bei der Übergabe des Dokuments tun. So wird das Betreibungsverfahren vorerst gestoppt. Um den Rechtsvorschlag zu beseitigen und die Betreibung weiterzuführen, muss sich der Vermieter an das zuständige Gericht wenden und die Rechtsöffnung verlangen. In diesem Verfahren muss er beweisen, dass Ott die Mietzinse tatsächlich noch schuldet. Deshalb legt er dem Gericht den von Ex-Mieter Ott unterzeichneten Mietvertrag vor. Bei einem Mietvertrag handelt es sich grundsätzlich um einen sogenannten provisorischen Rechtsöffnungstitel. Der zuständige Richter wird die Rechtsöffnung bewilligen, ausser Ott kann umgehend ernsthafte Einwände gegen den Mietvertrag glaubhaft machen. Ott sollte deshalb mit Dokumenten belegen können, dass er einen Nachmieter gestellt hat. Im Idealfall hat er die Unterlagen des Nachmieters dem Vermieter per Einschreiben zugestellt. So kann er dem Richter eine Kopie davon sowie den Postbeleg vorlegen.

Einigung oder das Gericht anrufen?

Ott gelingt es, den Richter von seiner Nichtschuld zu überzeugen. Dieser bewilligt die Rechtsöffnung nicht. Will der Vermieter das Betreibungsverfahren weiterführen, muss er den Rechtsvorschlag auf dem ordentlichen Rechtsweg beseitigen. Dieser führt zuerst an die Schlichtungsbehörde. Dort wird versucht eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen. Auf eine Einigung will Ott hingegen nicht eingehen.

Dem Vermieter bleibt dann nichts anderes übrig, als innert 30 Tagen beim Gericht Klage zu erheben. Dieses Verfahren kostet. Die Kosten sind grundsätzlich von der Partei zu berappen, die den Prozess verliert. Dem Vermieter ist dieses Risiko zu gross und er lässt die Sache auf sich beruhen.

Haltlose Betreibung unsichtbar machen

Ein Happy End für Urs Ott? Leider nicht ganz. Denn jede Betreibung – auch die Ungerechtfertigten – bleiben im Betreibungsregister verzeichnet und werden während fünf Jahren Interessierten auf Anfrage bekannt gegeben.

Wer ungerechtfertigt betrieben wird, kann neuerdings verhindern, dass Dritte von ungerechtfertigten Betreibungen erfahren. Eine Betreibung ist ungerechtfertigt, wenn die Forderung gar nicht besteht oder die Betreibung aus reiner Schikane erhoben wird. Das Verfahren geht so: Innert zehn Tagen seit Erhalt eines ungerechtfertigten Zahlungsbefehls muss der Mieter Rechtsvorschlag erheben. Nach Ablauf von drei Monaten kann er beim Betreibungsamt ein Gesuch stellen, dass der Eintrag Dritten nicht bekannt gegeben wird. Das Betreibungsamt setzt dem Vermieter dann eine Frist von 20 Tagen. Weist dieser innert dieser Zeit nicht nach, dass er rechtliche Schritte zur Beseitigung des Rechtsvorschlags unternommen hat, wird der Eintrag Dritten gegenüber nicht mitgeteilt.

 

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Ich finde es stossend, dass ein Zahlungsbefehl, gegen den Rechtsvorschlag erhoben wurde, ins Betreibungsregister eingetragen wird. Das ist nur eine zusätzliche "Schuldnerschikane", welche nicht gerechtfertigt ist, zumal die Löschung eines nicht weitergeführten Zahlungsbefehles 40 Franken kostet. Warum muss man für etwas zahlen, was nicht rechtens ist?