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Eigene Immobilie – Fluch oder Segen?

Eine eigene Immobilie zu besitzen, ist wie ein eigenes kleines Unternehmen zu führen. Eine strategische Umfeldanalyse ist dabei zwingend. Dies um künftige Entwicklungen rechtzeitig zu erkennen und entsprechende Massnahmen zu planen und wo nötig einzuleiten.

Wohnen
Südostschweiz
Freitag, 01. November 2019, 09:00 Uhr wohnen.suedostschweiz
Ein Eigenheim bringt viel Freude – aber gelegentlich auch Sorgen und Mühe.
PIXABAY

von Martin Caduff, Treuhänder mit eidg. FA und Fachverantwortlicher Treuhand der Treuhand Center AG

Bei der politisch-rechtlichen Analyse sind verschiedene Entwicklungen im Gange, welchen besondere Beachtung geschenkt werden muss. Einerseits wird über einen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung diskutiert. Dieser Systemwechsel hat zum Ziel, den Eigenmietwert bei selbst genutztem Wohneigentum am Hauptwohnsitz (nicht jedoch für Zweitwohnungen) abzuschaffen. Dies würde bedeuten, dass sowohl die Liegenschaftsunterhaltskosten als auch eine Reduktion oder die vollständige Aufhebung des Schuldzinsabzugs eingeführt werden würden. Als Folge davon müssen sich Eigenheimbesitzer die Frage stellen, ob allenfalls geplante Sanierungs- oder grössere Unterhaltsarbeiten vorgezogen werden sollen.

Ebenfalls sind Bestrebungen im Gange, einen CO2-Gebäude-Grenzwert für Altbauten einzuführen. Dies könnte unter Umständen dazu führen, dass alte Öl- oder Elektroheizungen ersetzt werden müssen. Weiter tritt per 1. Januar 2020 auf Bundesebene die totalrevidierte Liegenschaftskostenverordnung in Kraft. Diese erlaubt auf Ebene der Bundessteuer Abzüge von wertvermehrenden Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen beziehungsweise zur Nutzung erneuerbarer Energien beitragen. Im Kanton Graubünden gibt es im Gegensatz zur direkten Bundessteuer bis anhin jedoch keine gesetzliche Grundlage für den Abzug solcher wertvermehrenden Investitionen. Diese verschiedenen Entwicklungen müssen Eigenheimbesitzer im Auge behalten, damit je nach Ausgang der laufenden Diskussionen entsprechende Investitionen zum richtigen Zeitpunkt ausgeführt werden.

Das richtige Timing planen

Ebenfalls können technologische oder zu erwartende technologische Fortschritte einen Investitionsentscheid beeinflussen. So kann es durchaus Sinn machen, Ersatzinvestitionen beispielsweise in Heizungsanlagen oder dergleichen hinauszuzögern, um von der Effizienz neuster Entwicklungen zu profitieren.

Liegenschaft in eine AG überführen

Befinden sich Liegenschaften in einem sanierungsbedürftigen Zustand, sodass grosse Investitionen und Belastungen auf den Eigentümer zukommen, kann es Sinn machen, die Liegenschaften in eine Aktiengesellschaft zu überführen. Bei Liegenschaften, welche im Privatvermögen gehalten werden, können Unterhaltskosten, mit Ausnahme der Auslagen für energietechnische Sanierungen auf Bundesebene, steuerlich nur im selben Jahr geltend gemacht werden.

Das steuerliche Einkommen des Eigentümers wird aufgrund grosser Sanierungsarbeiten negativ und kann in den Folgejahren nicht verrechnet werden. In einer Aktiengesellschaft lässt sich die Steuerplanung hingegen durch Abschreibungen und Rückstellungen optimieren, was im Privatvermögen so nicht möglich ist.

Fragen zur Abtretung der Liegenschaft

Ist die Liegenschaft nun über die Jahre optimal bewirtschaftet und instand gehalten worden, drängt sich die Frage der Nachfolge auf. Wann und wie soll die Liegenschaft den Nachkommen abgetreten werden? Macht die Einräumung einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts zugunsten der Abtreter innerhalb der Familie Sinn? In diesem Fall ist der Revision des Erbrechts Beachtung zu schenken. Dem Erblasser wird bei dieser Revision voraussichtlich mehr Spielraum bei der Nachlassplanung ermöglicht. So sollen die Pflichtteile der Nachkommen eingeschränkt werden. Wird eine Immobilie innerhalb der Familie in Form eines Erbvorbezugs abgetreten, kann dies einen Einfluss auf spätere Ergänzungsleistungen der Abtreter haben. Ein Erbvorbezug wird bei allfälligen Berechnungen für Ergänzungsleistungen als Verzichtsvermögen miteinbezogen.

Politische Entwicklungen beachten

Es gilt in jedem Fall der Grundsatz, dass Immobilienbesitzer die politisch-rechtlichen Entwicklungen stets beobachten müssen, um im richtigen Moment die richtige Entscheidung zu treffen. Treuhänder kennen die sich verändernden Gesetzte und beraten gerne, sowohl in Bezug auf anstehende Sanierungen als auch beim Ausloten und berechnen möglicher Risiken hinsichtlich einer Liegenschaft.

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