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Gesamtsanierung im Stockwerkeigentum – gute Planung ist unabdingbar

Die Gesamtsanierung einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum ist eine grosse Herausforderung. Damit der zeitliche Ablauf und die baulichen Umsetzungen zu aller Zufriedenheit verlaufen, ist eine gute Planung und Vorbereitung absolut nötig.

Wohnen
Südostschweiz
Dienstag, 01. Oktober 2019, 16:39 Uhr wohnen.suedostschweiz
Herausforderung Gesamtsanierung. Bei Liegenschaften im Stockwerkeigentum ist eine sorgfältige Planung besonders wichtig.
PIXABAY

von Domenico Barletta, dipl. Treuhänder sowie MAS in Real Estate Management FHS, Standortleiter bei der Alfina Immobilien AG

Die Gesamtsanierung im Stockwerkeigentum stellt für alle Beteiligten eine grosse Herausforderung dar. Auf der einen Seite gilt es, den Vorstellungen der Stockwerkeigentümer bezüglich Prioritäten gerecht zu werden, auf der anderen Seite spielen technische Zusammenhänge und wirtschaftliche Rahmenbedingungen eine grosse Rolle. Als neutrale Ausgangsbasis für die Beurteilung der zu sanierenden gemeinschaftlichen Gebäudeteile, zur koordinierten Planung von Sanierungsmassnahmen – und damit zur Vermeidung von Fehlinvestitionen – empfiehlt sich die rechtzeitige respektive frühzeitige Erstellung eines umfassenden Kontroll- und Zustandsberichts.

Der Bericht sollte dabei neben der eigentlichen Beurteilung der Bauteile einen Sanierungsvorschlag mit Priorisierungen und mit der Definition der zugehörigen Zeitfenster für Etappierungen  wie auch eine Schätzung der Grobkosten (+/– 25 Prozent) enthalten. Damit kann sich die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ein Bild darüber machen, welche Sanierungen in den kommenden Jahren in welcher Dringlichkeit anstehen.

Genügend Zeit für Planung einsetzen

Sobald sich die Stockwerkeigentümer-Versammlung auf die Priorisierung, die Terminierung und die Finanzierung der vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen geeinigt hat (mit dem jeweiligen Quorum gemäss Gesetz und/oder Verwaltungsreglement), kann die Ermittlung der detaillierten Sanierungskosten mittels Devisierung und der Einholung von mehreren Vergleichsofferten vorangetrieben werden. Eine der darauffolgenden Stockwerkeigentümer-Versammlungen kann dann über die Vergabe der Arbeiten befinden. Die Ausführungen zeigen, dass bei umfassenden werterhaltenden oder wertvermehrenden Sanierungsmassnahmen im Stockwerkeigentum ein Vorlauf von ein bis zwei Jahren eingeplant werden sollte.

Wie kann Sanierung finanziert werden?

Für die Finanzierung der beschlossenen Arbeiten eröffnen sich normalerweise verschiedene Varianten. Dabei sind eine vollständige oder teilweise Finanzierung aus den Mitteln des gemeinschaftlichen Erneuerungsfonds oder über eine steuerlich absetzbare Sondereinlage der Stockwerkeigentümer denkbar. Sollte ein Erneuerungsfonds unterdotiert sein, kann der Fehlbetrag bei rechtzeitiger Planung auch mittels erhöhter jährlicher Beiträge vorfinanziert werden. Die finanzielle Belastung der Stockwerkeigentümer kann so auf mehrere Jahre verteilt werden.

Problem Sanitärleitungen

Die Sanierung von Sanitärleitungen greift stark in den Sonderrechtsteil der Stockwerkeigentümer und birgt deshalb besondere Herausforderungen. Hier treffen zudem unterschiedliche Interessen aufeinander: Eigentümer von bereits erneuerten Badezimmern oder Küchen beurteilen eine derartige Sanierung aus einer anderen Perspektive als solche, die eine Renovation von Nasszellen und Kücheneinrichtungen bis zum Zeitpunkt einer Leitungssanierung zurückgestellt haben. Sollten sich die Mehrheiten für eine Totalsanierung der Wasser- und Abwasserleitungen mit entsprechend hoher Eingriffstiefe nicht finden lassen, so bleibt nur der Weg einer sukzessiven Leitungserneuerung im Zuge der Reno­vation von einzelnen Bädern. Dieses Vorgehen ist selbstredend mit Mehraufwand und immer wiederkehrenden Immissionen für die übrigen Bewohner verbunden.

Erfahrene Fachleute beiziehen

Eine Gesamtsanierung im Stockwerkeigentum verlangt nach einer proaktiven und vorausschauenden Herangehensweise, den richtigen Grundlagen, einem sauberen Konzept und der Betreuung durch kompetente Verwaltungs- und Baufachleute. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, steht einer Realisierung zur Zufriedenheit aller Beteiligten nichts im Weg.

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