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Steuern im Zusammenhang mit Immobilien – eine kleine Auslegeordnung

Im Zusammenhang mit Immobilien herrschen in der Schweiz einige steuerliche Besonderheiten. Ohne Beratung durch eine Fachperson können die komplexen Ausprägungen des Steuergesetzes schnell unübersichtlich werden. Nachfolgend ein kleiner Überblick über die wichtigsten Gesetze und Steuern im Zusammenhang mit Immobilien.

Wohnen
Südostschweiz
Mittwoch, 23. Mai 2018, 14:10 Uhr Wohnen
Steuern im Zusammenhang mit Immobilien – eine kleine Auslegeordnung
Bild Archiv Somedia

Jan Christman / Immobilienökonom (IRE/BS) und Inhaber der Top Living Immobilien AG, Lizenzpartner der Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG

Für alle Steuern, die im Zusammenhang mit Immobilien anfallen, gilt zunächst, dass die entsprechende Steuer «am Ort der gelegenen Sache» erhoben wird. Dies bedeutet, dass Betroffene Gelder an den Kanton beziehungsweise die Gemeinde abführen müssen, in der sich die Immobilie befindet.

Gewinn ist steuerpflichtig
Dieser Fall tritt z. B. ein, wenn jemand eine Liegenschaft in der Schweiz verkauft. Gelingt es einem Verkäufer, einen Gewinn im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis zu erzielen, wird auf diesen Gewinn die Grundstücksgewinnsteuer erhoben. Die Höhe der Steuer wird vom zuständigen Steueramt berechnet und hängt dabei unter anderem vom jeweiligen Kanton, der Gewinnsumme und der Dauer des Eigentums ab. In einigen Fällen kann die Steuer aufgeschoben werden, etwa dann, wenn es geplant ist, mit dem Erlös aus dem Verkauf eine neue Immobilie zu erwerben, oder es sich bei der verkauften Immobilie um einen Erbfall handelt. In solchen Sondersituationen entsteht eine sogenannte latente Steuerschuld, die beim erneuten Verkauf der Immobilie zu begleichen ist.
Auch bei einem Eigentümerübertrag ohne konkreten Verkauf kennt das Steuergesetz eine eigene Steuer: die sogenannte Handänderungssteuer. Hier ist auf die individuelle Auslegung der einzelnen Kantone zu achten, die teilweise auch Erbschafts- oder Schenkungssteuern vorsehen. Ob und wie hoch Grundstücksgewinn- oder Handänderungssteuern für eine solche Transaktion anfallen, ermitteln fachkompetente Berater.

Steuern bezüglich Immobilien-Betrieb
Auch wenn ein Eigentümer seine Immobilie hält und auf unterschiedliche Arten nutzt, fallen laut Schweizer Steuergesetz diverse Steuern an – je nach individueller Situation. So wird jede Liegenschaft in Privatbesitz – sofern nicht hypothekarisch belastet – als Vermögenswert aufgefasst, auf den die Vermögenssteuer erhoben wird. Zusätzlich existiert eine Liegenschaftssteuer, die jeder Immobilieneigentümer in Abhängigkeit vom Verkehrswert der Immobilie zu begleichen hat.
In vielen Fällen kommt die Einkommenssteuer hinzu, die sowohl auf Ebene des Bundes als auch von Kantonen und Gemeinden erhoben wird: In erster Linie sind das Steuern auf erzielten Mieterträgen oder Pachten. Auch für Personen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, sieht das Steuergesetz die Zahlung der Einkommenssteuer vor: Sie wird ausgehend vom sogenannten «Eigenmietwert» erhoben, da das Gesetz davon ausgeht, dass das Vermietungs-Potenzial der Immobilie dem Eigentümer und Bewohner als Quasi-Einkommen zugutekommt. Dieser Eigenmietwert wird entweder vom verantwortlichen Steueramt errechnet oder geschätzt, wobei die üblichen Kriterien wie Grösse oder Lage der Liegenschaft berücksichtigt werden. Wissenswert in diesem Zusammenhang: Der Eigenmietertrag greift auch für Ferienhäuser, die nicht als ständiger Wohnsitz deklariert sind.

Ratgeber in Anspruch nehmen
Die Nutzung oder der Verkauf von Immobilien sollte stets im Rahmen einer soliden Budgetkalkulation stattfinden. Diese soll ebenfalls die Belastungen durch Steuerabgaben abbilden. Aus diesem Grund wird Immobilienbesitzern geraten, eine persönliche Beratung durch einen etablierten Dienstleister, der sich durch jahrelange Erfahrung und ein hochqualifiziertes Expertenteam auszeichnet, in Anspruch zu nehmen. So kann zuverlässig abgeklärt werden, in welcher Höhe und mit welchen Steuerbelastungen zu rechnen ist und welches Wohn- und Nutzungskonzept das geeignetste ist.
Bei Bedarf kann auch Kontakt mit Fachberatern in den Bereichen Rechtsbeistand, Sanierung und Renovierung oder Umzug aufgenommen werden.

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