Ist die Gebäudesanierung ein Grund, den Mietern zu kündigen?

_{Marlies Candrian / eidg. dipl. Immobilien-Treuhänderin und Mitarbeiterin der Berger Immobilien Treuhand AG Chur}

Vor einem definitiven Entscheid für die eine oder andere Möglichkeit, stellt sich aber die wichtige Frage, ob die Sanierung für den im Haus verbleibenden Mieter zumutbar ist oder nicht.

Ist es für einen Mieter zumutbar, während einer Sanierung oder während des Hausumbaus im Gebäude zu wohnen oder nicht? Bevor sich der Eigentümer der Liegenschaft entscheidet, sein Gebäude zu sanieren oder umzubauen, sollte er dieser Frage genügend Beachtung schenken.
Die Beurteilung der Zumutbarkeit hängt von verschiedenen Kriterien ab und ist immer objektiv zu betrachten. So sind beispielsweise gewisse Lärmimmissionen für einen Mieter, der selbst Lärmbelästigung generiert (z. B. Fitnesscenter) kaum störend, aber für einen anderen Mieter (z. B. Ohrenarzt) absolut inakzeptabel.

Sanierung bei leerem Gebäude
Ist eine Sanierung in bewohntem Zustand  nur sehr schlecht oder gar nicht möglich, wird der Vermieter den Mietern die Kündigung zustellen. Trotz Kündigungsfreiheit in der Schweiz muss der Vermieter aber mit Anfechtungs- und Erstreckungsverfahren rechnen. Ficht der Mieter die Kündigung an, will er dadurch erreichen, dass der Vermieter die Kündigung zurückzieht oder diese an der Verhandlung als ungültig beziehungsweise missbräuchlich erklärt wird.

Kündigungsschutz als Problem
Der Mieter kann die Kündigung anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Treuewidrigkeit kann bei der Sanierungskündigung angenommen werden, wenn der Vermieter ohne konkretes Sanierungsvorhaben sozusagen «auf Vorrat» kündigt. Gemäss einem Bundesgerichtsentscheid aus dem Jahre 2016 muss zum Kündigungszeitpunkt ein konkretes (bewilligungsfähiges) sowie detailliertes Umbau- beziehungsweise Sanierungsprojekt vorliegen. Der Mieter muss mit Erhalt der Kündigung abschätzen können, ob ein Verbleib in der Wohnung möglich oder zumutbar wäre. Wird die Kündigung im Anfechtungsverfahren als «missbräuchlich» beurteilt, geniesst der Mieter einen dreijährigen Kündigungsschutz. Wird die Kündigung jedoch geschützt, sprich als gültig erklärt, kann ein langjähriger und von einem Härtefall betroffener Mieter eine Erstreckung verlangen. Diese bemisst sich nach den Umständen des Einzelfalls. Bei Wohnungen beträgt die Erstreckungsdauer maximal vier und bei Geschäftsräumen maximal sechs Jahre. Erhalten nun mehrere Mieter der zu sanierenden Liegenschaft eine unterschiedlich lange Erstreckung, führt dies zu einer etappenweisen Leerung der Liegenschaft und damit zu Mietertragsausfällen. Ebenso verzögert sich der Sanierungsbeginn. Möglicherweise kann mit der Sanierung nicht gestartet werden – oder noch schlimmer: Die Baubewilligung läuft zeitlich ab. Als Vorteil bei der Sanierung im leer stehenden Gebäude sei erwähnt, dass die späteren Mietzinse an die ortsüblichen Marktmieten angepasst werden können.

Sanierung bei bewohntem Gebäude
Gem. OR, Art. 260 Abs. 1 und 2, dürfen Erneuerungen und Änderungen bei fortlaufenden Mietverträgen nur vorgenommen werden, wenn diese für den Mieter auch zumutbar sind. Weiter muss der Vermieter bei der Ausführung der Arbeiten auf dessen Interessen Rücksicht nehmen. Allfällige Ansprüche des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses und auf Schadenersatz bleiben vorbehalten.

Offene Information ist wichtig
Der Vermieter kann zwar aufgrund Ausbleiben von Anfechtungs- und Erstreckungsverfahren mit der Sanierung termingerecht starten. Jedoch hat er mit Mietzinsherabsetzungs- und Schadenersatzansprüchen der Mieter zu rechnen. Im Gegensatz zur Festsetzung des Mietzinses bei leer gekündigtem Gebäude an die Marktmiete, ist eine solche Anpassung in diesem Fall nicht möglich. Dieser Umstand ist für den Vermieter vor allem bei langjährigen Mietern mit einem tiefen Ausgangsmietzins ein beträchtlicher Nachteil. Bei einer umfassenden Überholung kann der wertvermehrende Anteil von 50 bis 70 Prozent auf den Mietzins überwälzt werden. Ist dieser für den Mieter zu hoch, so steht es dem Mieter frei, das Mietverhältnis zu kündigen. Wichtig ist, dass die Mieter frühzeitig und detailliert über das Vorhaben und den Zeitplan informiert werden.