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Nachhaltig sanieren: Wann lohnt sich die Sanierung für Vermieter?

Immobilien sind spätestens zu den aktuellen Niedrigzinszeiten eine gute finanzielle Investition. Doch wie jede Geldanlage, bringen auch sie natürlich ihre Tücken mit. Bei der Kalkulation müssen nämlich nicht nur der Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden, sondern natürlich auch die anfallenden Instandhaltungskosten.

Wohnen
Südostschweiz
Mittwoch, 02. November 2016, 13:19 Uhr wohnen
Nachhaltig sanieren: Wann lohnt sich die Sanierung für Vermieter?

An jeder Immobilie nagt der Zahn der Zeit. Sie muss daher in regelmässigen Abständen saniert werden. Gleichzeitig kann eine Sanierung sinnvoll sein, um zum Beispiel bessere Renditen erzielen zu können. Da es sich bei Sanierungen allerdings um zum Teil sehr hohe Investitionen handelt, wollen sie gut durchdacht und sorgfältig geplant sein. Nachhaltigkeit lautet das Stichwort. Doch wann ist eine nachhaltige Sanierung sinnvoll und welche weiteren Faktoren müssen neben dem Zeitpunkt berücksichtig werden?

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Wohnraum schaffen durch Sanierung statt Neubau
Während die Schweiz in einigen Regionen kaum bevölkert ist, herrscht in Städten wie Zürich Wohnungsknappheit. Mit zunehmendem Mangel an Wohnraum wird immer mehr Kreativität gefragt. Wo der Neubau nicht mehr möglich ist, könnten stattdessen Sanierungen dem Problem Abhilfe schaffen. Dadurch können einerseits jene zahlreichen renovierungsbedürftigen und unbewohnten Wohnungen sowie Häuser wieder bewohnbar werden, welche in immer mehr Städten der Schweiz zum Strassenbild gehören. Andererseits kann eine nachhaltige Sanierung aber auch durch die Umgestaltung oder den Ausbau von Wohnraum mehr Platz für neue Mieter schaffen. So können Sie zum Beispiel eine Wohnung vergrössern, um hier nicht nur dem Pärchen, sondern der Familie mit Kindern eine Perspektive zu bieten. Oder aber Sie unterteilen das Einfamilienhaus in schicke Apartments für Singles, Studenten & Co. Die Möglichkeiten sind vielfältig und müssen jeweils an die individuellen Gegebenheiten angepasst werden. So vermietet sich auf dem Land vielleicht das Haus für die Grossfamilie besser, während in Zürich Wohnraum für Studenten besonders profitabel ist. Doch nicht nur die Anpassung des Objektes an die optimalen Mietverhältnisse ist ein wichtiger Grund für die anstehende Sanierung.

Nachhaltige Sanierung zur Werterhaltung
Auch für die Werterhaltung ist die regelmässige Sanierung einer Immobilie unerlässlich. Hierzu gehören einerseits kleinere Investitionen, zum Beispiel schlichte Reparaturen oder der Austausch älterer durch modernere Geräte. Andererseits dienen grössere Sanierungen, zum Beispiel an der Dämmung der Aussenwände, häufig einer energetischen Verbesserung der Immobilie. Solche Sanierungen werden manchmal auch durch Gesetzesänderungen notwendig und sind dann für den Eigentümer unumgänglich. Alles in allem wird bei Sanierungen mit einem finanziellen Aufwand von einem Prozent des Neuwertes des Gebäudes pro Jahr gerechnet. Wer also Wohnraum mit dem Neuwert 500.000,- CHF erwirbt, muss mit rund 5.000,- CHF Sanierungskosten pro Jahr rechnen. Bilden Sie so früh wie möglich entsprechende Rücklagen. Es kann auch sein, dass Sie ein, zwei oder drei Jahre keinerlei Sanierungskosten verzeichnen, im Jahr darauf aber auf einmal 20.000,- CHF. Zeitpunkt und Art der Sanierung hängen nämlich stets vom Einzelfall ab und können niemals mit hundertprozentiger Sicherheit vorausgesagt werden. Als grobe Richtlinie können Ihnen aber folgende Erneuerungszyklen dienen (Quelle: Homegate):

  • 15-20 Jahre: Elektronische Geräte, Elektro- und Wasserinstallationen, Wände, Oberflächen und Böden

  • 30-40 Jahre: Küche, Bäder, Fenster, Lüftungen, sanitäre Anlagen sowie Flachdächer

  • 45-55 Jahre: Steildächer, Fassaden sowie Wärmeverteilung und -produktion

  • 75-100 Jahre: Gesamterneuerung oder Ersatzneubau

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