Wie ist das richtige Vorgehen bei Mietstreitigkeiten?

Oftmals finden sich bereits während des Schlichtungsverfahrens gütliche Lösungen – bevor teure und langwierige Gerichtsverhandlungen ins Auge gefasst werden.

_{Ralf Capeder / Standortleiter Verit Immobilien AG, Chur}

Im Mieterland Schweiz sind Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter betreffend Mängel am Mietobjekt alltäglich – dies ist z. B. der Fall bei Behebung von Schimmelbildung. Mieterseits wird in der Regel Mangelbeseitigung und Mietzinsreduktion verlangt, während die Vermieter auf zu seltenes oder falsches Lüften verweisen und eine Mängelbeseitigung zulasten der Mieter fordern. Finden die Parteien keine einvernehmliche Lösung, erfolgt die Verfahrenseinleitung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde im Wohnbezirk. Dieses Verfahren ist kostenlos, d. h. jede Partei trägt ihre eigenen Kosten, somit auch jene einer allfälligen Rechtsvertretung.

Vor der nächsten Instanz, dem Bezirksgericht, entstehen dagegen mitunter hohe Gerichts- und Anwaltskosten, die von den Parteien im Verhältnis ihres Obsiegens oder Unterliegens zu tragen sind. Das Kostenrisiko – und die Aussicht auf einen allenfalls länger dauernden Gerichtsprozess, eventuell über mehrere Instanzen – ist ein wesentlicher Grund, sich bereits in der Schlichtungsverhandlung gütlich zu einigen.

Keine Zeit für lange Abklärungen
Die Schlichtungsbehörde ermittelt den Sachverhalt aufgrund der Erklärungen der Parteien sowie der eingereichten Dokumente. Es bleibt keine Zeit für ein aufwendiges Verfahren mit Zeugenbefragungen und Expertisen, weshalb es auch genügt, dass ein Sachverhalt als überwiegend glaubhaft beurteilt wird. Der Vermieter hat entsprechend glaubhaft zu machen, dass Mängel am Mietobjekt (z.B. Schimmelbefall) allein auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen sind.
Aufgrund des in der Zivilprozessordnung vorgesehenen einfachen und raschen Verfahrens kann die Frage, wer für einen Schimmelbefall verantwortlich ist, nur selten mit absoluter Sicherheit beantwortet werden. Häufig sind die Ausführungen beider Parteien durchaus plausibel.

Schlichtungsbehörde: Nomen est omen
Unter Berücksichtigung aller Umstände nimmt die Schlichtungsbehörde daher eine Einschätzung des Prozessrisikos beider Parteien vor und erläutert diesen entsprechende Abwägungen und unterbreitet ihnen auch einen Vergleichsvorschlag.
Nicht selten winken vorerst beide Parteien ab, weil niemand zu Zugeständnissen bereit ist. Doch Ziel einer Schlichtungsverhandlung ist – der Name kommt nicht von ungefähr –, dass sich die Parteien zu einer Einigung durchringen und von ihren ursprünglichen Standpunkten abrücken. Die Gespräche können sich jedoch durchaus in die Länge ziehen, weil die Parteien hart miteinander ringen. Wenn es der Schlichtungsbehörde allerdings gelingt, bei den Parteien die Einsicht durchzusetzen, dass sich ein allenfalls langwieriger und/oder kostspieliger Rechtsstreit nicht lohnt, kann das Verfahren mit der Unterzeichnung des Vergleichs abgeschlossen werden. Ein Vergleich kann nicht nachträglich widerrufen werden, er ist rechtskräftig und für beide Parteien verbindlich.

Behörde macht Urteilsvorschlag
Kommt keine Einigung zustande und handelt es sich um einen Streitfall bis zum Wert von 2000 Franken, kann die Schlichtungsbehörde ein Urteil fällen – sofern die klagende Partei einen entsprechenden Antrag stellt. Andernfalls kann die Schlichtungsbehörde den Parteien – je nach Sachverhalt – einen Urteilsvorschlag unterbreiten oder eine Klagebewilligung ausstellen.