Immobilieninvestitionen in Tiefzinsphasen

Eine Abfederung dieses Mechanismus ist finanztechnisch und mietrechtlich nur bedingt möglich.

_{Antonio Federico / eidg. dipl. Immobilientreuhänder, Leiter Immobilien und Mitglied GL der Allod Immobilien AG}

Die Nationalbank (SNB) hat im Januar 2015 mit der Einführung der Negativzinsen eine grössere Verunsicherung ausgelöst. Im gleichen Moment, respektive vorgängig, wurde auch der  Euro-Mindestkurs aufgehoben, was realwirtschaftlich für einen Schock sorgte.

Steter Anstieg der Immobilienpreise
In der Folge fielen die Renditen für sichere Anlagen, wie z. B. die zehnjährigen Bundesobligationen in den negativen Bereich. In dieser neuen Marktsituation verschoben sich die Gelder der Investoren schnell in verschiedene indirekte Immobiliengefässe. Auch die Immobilien-Direktanlagen gewannen dadurch noch mehr an Attraktivität. Dies löste einen Rutsch der Bruttoanfangsrenditen nach unten aus, was jedoch nur eine weitere Episode der jüngsten Entwicklungen auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist. Ein Rückblick auf die vergangenen zehn Jahre zeigt, mit welcher Kontinuität sich die Immobilienwerte erhöht, respektive die Bruttorenditen reduziert haben. 2005 lagen diese noch durchschnittlich bei über sieben Prozent, heute bewegt sich dieser Wert bei rund 4,5 Prozent. Die Werte für Kapital- und Renditeanlagen im Wohnsegment haben so im 2015 die höchste Performance (8,4 Prozent inkl. Wertänderung) erreicht. Im Bereich der Geschäftsliegenschaften herrscht, gesamtschweizerisch betrachtet, ein Überangebot. Die Marktteilnehmer konzentrieren sich auf das Wohnsegment.

Bleibt Eigenkapitalrendite attraktiv?
Der Eigentümer muss mit dem erwirtschafteten Bruttoertrag diverse Kosten decken. In der Regel sind dies:
Ertragsverluste 0,0–0,5 %, Grund-/Betriebskosten 0,1– 0,5 %, Instandhaltungskosten 0,5–1,0 %, Verwaltungskosten 0,0–0,5 %, Rückstellungen 0,5–1,0 %, Total 1,1–3,5 %.
Nach Abzug dieser Nutzungskosten und der Rückstellungen bleibt der Nettoertrag, mit welchem Fremd- und Eigenkapitalkosten zu begleichen sind. Die Nettorendite liegt im heutigen Marktumfeld bei zwei Prozent (für Top-Objekte) bis vier Prozent. Nach Abzug der Fremdkapitalkosten bleibt dem Eigentümer der Eigenkapitalertrag, respektive die Eigenkapitalrendite.

Wenig Luft nach oben
Solang der Unterschied zwischen der Eigenkapitalrendite zu alternativen Geldanlagen deutlich vorhanden ist, werden Immobilien als Anlagen attraktiv bleiben. Die Frage, wie sich die Werte entwickeln werden, bleibt offen. Es sind die folgenden Tendenzen zu beobachten.

Zinsen: Diese liegen auf einem sehr niedrigen Niveau. Weitere Reduktionen sind nur noch marginal möglich.

Überproduktion: Die Produktion von Mietobjekten hat die Nachfrage in gewissen Regionen teilweise bereits übertroffen. Die Folge davon sind stagnierende Mietzinssteigerungen und höhere Leerstandsquoten, dies vor allem an peripheren Lagen.

Rückläufige Zuwanderung: Die Zuwanderung, welche bisher als Treiber der Immobilienbranche galt, ist rückläufig, und die Auswirkungen der Masseinwanderungsinitiative (MEI) sind noch nicht einschätzbar.

Risiko einer Wende
Das Risiko einer Marktwende ist latent vorhanden. Eine theoretische Erhöhung der Hypothekarzinsen um ein Prozent in den nächsten fünf Jahren würde zu Wertrückgängen bis zu 20 Prozent führen. Mit langfristigen Kreditverträgen und der rechtlichen Möglichkeit von Mietzinsanpassungen kann dieser Mechanismus etwas abgefedert werden.