Nebenkosten müssen im Vertrag aufgelistet sein

_{Patrik Wagner / Rechtsanwalt, Notar und Präsident des Hauseigentümerverbandes Davos}

Nebenkosten im Mietvertragsrecht sind die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung unmittelbar zusammenhängen, sowie die weiteren öffentlichen Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben. Nebenkostenfähig sind im Allgemeinen die Kosten für die Leistungen des Vermieters oder Dritter, die aus der Versorgung, der Entsorgung, der Reinigung und den übrigen gewöhnlichen Unterhaltsarbeiten (Art. 259 OR) entstehen. Typischerweise sind Heiz- und Warmwasserkosten Nebenkosten im genannten Sinn. Ebenso die Treppenhausreinigung, die Hauswartung, Abwasser-, Kehrichtabfuhr- als Verbrauchsgebühren und Kehrichtgrundgebühr (in Gemeinden, die eine Sackgebühr kennen), Garten- und Umgebungspflege, Schneeräumung ums Mietobjekt, Schneeräumungsgebühren für Gemeinden für Privatstrassen, Kabel- TV-Gebühren oder Antennengebühren, Allgemeinstrom, Wasserzins, Strom und Wasserverbrauch der Waschmaschine, Schwimmbad (Beheizung und Service) sowie Kanalisationsgebühren. Nicht nebenkostenfähig sind Steuern jeglicher Art, Versicherungsgebühren, Zinsen sowie Kosten für Reparatur und Erneuerung von Anlagen.

«Kleiner Unterhalt» behebt Mieter 
Vielfach wird in den Mietverträgen vereinbart, dass die Wartungs- und Kontrollkosten von Waschmaschine, Geschirrspüler (sogenannte Serviceverträge) von den Mietern getragen werden müssen. Eine solche generelle Verpflichtung ist ungültig. Den Mietern dürfen höchstens die Kosten für eine reine Funktionskontrolle ohne Unterhaltsaufwendungen aufgebürdet werden. Von den Nebenkosten sind die Aufwendungen für den «kleinen Unterhalt » zu unterscheiden. Im Formularvertrag bzw. den AGB des HEV Graubünden wird von einem Betrag von 200 Franken pro Fall zulasten des Mieters ausgegangen. Als «kleiner Unterhalt» ist zu bezeichnen, was der Durchschnittsmieter selber beheben kann und für eine Reparatur oder Auswechslung von defekten Teilen keinen Fachmann beiziehen muss. Reparaturkosten für kleinere Defekte, die nur von einem Fachmann behoben werden können, gehen deshalb zulasten des Vermieters. Wichtig ist noch festzustellen, dass Nebenkosten nur erhoben werden dürfen, sofern diese ausdrücklich im Mietvertrag aufgezählt sind. Im Formularvertrag des HEV Graubünden sind diese Nebenkostenpositionen aufgelistet und entsprechend klar auszufüllen. Es bedarf somit einer ausdrücklichen Einigung und klarer Ausformulierung aller Nebenkosten. Ohne diese darf der Vermieter diese Nebenkosten nicht zusätzlich zum Mietzins einverlangen.