Hürden beim Bau eines Doppeleinfamilienhauses

_{Reto Westermann / diplomierter Architekt ETH und Journalist.}

Auf den ersten Blick scheint das Doppeleinfamilienhaus eine einfache und perfekte Lösung zu sein, um den Traum vom Eigenheim zu realisieren: Es braucht weniger Grundstücksfläche pro Wohneinheit und die Baukosten pro Partie sind meist tiefer als bei einem frei stehenden Haus. Doch ein zweiter Blick zeigt, dass es einige Hürden zu nehmen gibt, um ein Zweifamilienhaus realisieren zu können. Schwierig ist zuallererst die Suche nach einem passenden Grundstück. Nicht nur weil Bauland an guten Lagen knapp ist, sondern weil in den meisten Einfamilienhauszonen in der Schweiz nur frei stehende Einfamilienhäuser gebaut werden dürfen. Zonen für Mehrfamilienhäuser wiederum wären zwar geeignet. Aufgrund der höheren Ausnutzungsziffer, die den Bau mehrer Wohnungen zulässt, sind solche Grundstücke aber meist zu teuer für ein Doppeleinfamilienhaus.

Fachpersonen beiziehen
Auch wenn die Zone passt, ist nicht jedes Grundstück geeignet. «Optimalerweise sollte es möglich sein, die beiden Hausteile so anzuordnen, dass beide Parteien in etwa gleich viel Aussicht und Besonnung haben – beispielsweise durch ein Abdrehen der Häuser», sagt Christoph Kratzer, Präsident der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB). Das mache vor allem aus finanzieller Sicht langfristig Sinn: Nur wenn die jeweilige Haushälfte richtig positioniert ist, kann sie später auch wieder für einen guten Preis verkauft werden. Da bei der optimalen Anordnung der Häuser das Grundstück in den meisten Fällen nicht einfach halbiert werden kann und die Grenze zwischen den zwei Haushälften kompliziert verläuft, stellt sich schnell die Frage nach der Rechtsform des Besitzes. Um die für Laien schwierigen Abklärungen zu treffen und die richtige Vertragsform zu finden, lohnt es sich von Beginn weg, eine Fachperson beizuziehen – beispielsweise in Form eines Bauherrenberaters, den man auf der Internetseite der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (www.kub.ch) findet. Dieser hilft bei der Suche nach geeigneten Grundstücken, trifft bei der Gemeinde baurechtliche Abklärungen, skizziert erste Projekte um die Tauglichkeit des Grundstücks für ein Doppeleinfamilienhaus zu prüfen und hilft bei der Wahl der richtigen Rechtsform für den künftigen Besitz und deren Umsetzung.

Gute Chemie ist entscheidend
Selbst kümmern muss man sich hingegen um die Chemie zwischen den zwei Bauherrschaften – diese ist für die erfolgreiche Realisierung eines Doppeleinfamilienhauses genau so entscheidend wie das passende Grundstück. «Wer zusammen ein Zweifamilienhaus baut, muss für diese Wohnform offen sein und sich mit der jeweils anderen Partei von Beginn weg gut verstehen», so Kratzer. Und eines muss man sich bewusst sein: Auch wenn die Chemie zu Beginn stimmt, hat man keine Garantie dafür, dass dies so bleibt.

Tiefere Baukosten und Gebühren
Passt das Grundstück und sind sich die Parteien einig, kann mit der konkreten Ausarbeitung des Projekts begonnen werden. Dabei macht es Sinn als eine Bauherrschaft aufzutreten: Dadurch fallen die Honorare für die Planer sowie die Gebühren für die Baubewilligung und die Erschliessung des Grundstücks tiefer aus. Bei einem Preis von einer Million pro Haushälfte können so schnell einmal 50 000 Franken pro Einheit gespart werden. Denkbar ist etwa, den gesamten Rohbau, die Fassade inklusive Fenster, die Umgebung sowie die Parkierung und einen Teil der technischen Einrichtungen gemeinsam festzulegen und gemeinsam ausführen zu lassen. Der Innenausbau der jeweiligen Haushälfte hingegen ist dann jeder Partei selber überlassen. Dabei sollte man wenn möglich jeweils dieselben Handwerker beauftragen. Dadurch profitieren die Bauherren von günstigeren Konditionen. So aufgegleist, ist die Doppelhaushälfte durchaus eine valable Alternative zum frei stehenden Einfamilienhaus.