Ein Grundstückverkauf als Schenkungssteuerfalle

_{Thomas Hess / Präsident des Hauseigentümerverbands HEV Graubünden}

Im Kanton Graubünden sind sämtliche Immobilien amtlich geschätzt. Das Schätzungsamt legt den Verkehrswert fest, was einem mutmasslichen Marktwert entspricht. In der Praxis gibt es Fälle – sie sind glücklicherweise nicht zu häufig –, in denen Liegenschaften zu einem tieferen Preis als dem geschätzten Verkehrswert verkauft werden. Vor allem ältere Liegenschaften, bei denen ein grösserer Unterhaltsbedarf besteht, sind entweder zu hoch geschätzt oder es besteht für sie lokal eine zu geringe Nachfrage. Die Folge davon: Der effektiv auf dem Markt zu erzielende Verkaufserlös ist tiefer als der Schätzungswert.

Bei Verkauf Schenkungssteuer fällig
Falls dieser Unterschied zwischen Schätzungswert und Verkaufspreis grösser als zehn Prozent ist, besteht die Gefahr, dass die Steuerbehörden den Verkauf als sogenannt gemischte Schenkung beurteilen. Eine gemischte Schenkung deshalb, weil ein Teil des Deals als Kaufgeschäft gilt und der andere Teil des Werts geschenkt wird. Der geschenkte Teil wird somit mit einer Schenkungssteuer belastet, die je nach Gemeindesteuerbelastung zusammen mit den Kantonssteuern gut und gerne 25 Prozent ausmachen können. Zur Veranschaulichung der Situation diene das unten links aufgeführte Rechenbeispiel.

_{Berechnung Steuerbelastung bei einer sogenannt gemischten Schenkung}

450 000 Franken     Schätzungswert der Altliegenschaft

-350 000 Franken    Kaufofferte

 100 000 Franken    Differenz

- 45 000 Franken    abzüglich Toleranz, zehn Prozent auf Schätzungswert

 55 000 Franken     Basisbetrag für Steuerberechnung

 13 750 Franken     davon Steuerberlastung, rund 25 Prozent

Neue Schätzung beantragen
Wie können diese Steuerfolgen vermieden werden? Im Hinblick auf einen Verkauf einer Liegenschaft ist beim regionalen Schätzungsamt eine neue Schätzung zu beantragen. Die Schätzungsämter sind flexibel und prüfen die Angelegenheit neutral. Zudem sind sie bestens mit dem regionalen Liegenschaftenmarkt vertraut. Ungenaue Schätzungen können entstehen, weil möglicherweise eine Liegenschaft schon lange nicht mehr geschätzt wurde, sie aufgrund mangelnden Unterhalts an Wert verloren hat oder weil der lokale Markt zusammengebrochen ist. Ein möglicher Grund könnte die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative sein.