Die gerichtliche Ausweisung eines Mieters

_{Reto T. Annen / Sekretär des Hauseigentümerverbands Chur (HEV) Regio sowie Rechtsanwalt und Notar in Chur}

Bei Mietende geht der Vermieter in der Regel davon aus, dass sich der Mieter an diese Regelung halten und die Mietwohnung fristgerecht verlassen wird. Es gibt aber Fälle, bei denen das Ende und die Rückgabe der Wohnung nicht harmonisch erfolgen. Ob es zu Problemen mit dem Mieter kommen wird, zeichnet sich in der Regel bereits frühzeitig ab. Der Vermieter versucht meist mehrere Wochen vor dem Ende des Mietverhältnisses mit dem Mieter den Termin für die Rückgabe und Abnahme der Wohnung zu vereinbaren. Gelingt dies nicht, da der Mieter beispielsweise nicht auf Anrufe oder Briefe des Vermieters reagiert, muss der Vermieter annehmen, dass der Mieter die Wohnung allenfalls nicht termingerecht verlassen wird. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als den Mieter gerichtlich ausweisen zu lassen. Wichtig ist, dass der Vermieter in einem solchen Fall auch nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht ohne Weiteres berechtigt ist, die Mietwohnung zu betreten und allenfalls sogar Räumungsarbeiten einzuleiten; ein solches Verhalten wäre strafbar (Hausfriedensbruch usw.). Es gibt zwei Verfahrensarten für die Ausweisung. Ist der Sachverhalt unbestritten und die Rechtslage klar, kann der Vermieter die Ausweisung beim Einzelrichter des zuständigen Bezirksgerichts verlangen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Kündigungszeitpunkt unbestrittenermassen klar ist oder die Kündigung formell korrekt und vom Mieter akzeptiert respektive nicht innert Frist angefochten wurde. Der Vorteil dieses Verfahrens ist, dass es schneller als das ordentliche Gerichtsverfahren geht, weil u. a. das Vermittlungsverfahren entfällt.

Langwierige Ausweisung
Ist aber die Beendigung des Mietverhältnisses umstritten und die Beweislage nicht klar, so ist der ordentliche Prozessweg zu beschreiten. Dazu muss zuerst bei der Schlichtungsstelle in Mietsachen die Durchführung des notwendigen Vermittlungsversuches beantragt werden. Ganz allgemein muss gesagt werden, dass die Ausweisung eines Mieters mehrere Monate in Anspruch nehmen kann. Dies liegt nicht etwa an den zuständigen Gerichten, welche solche Fälle regelmässig vordringlich behandeln. Das Verfahren sieht aber vor, dass beide Seiten jeweils schriftlich Stellung nehmen können und dem Mieter die Möglichkeit offensteht, ein allenfalls negatives Urteil an die nächst höhere Instanz weiterzuziehen. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, mit dem Abschluss eines Mietverhältnis mit einem neuen Mieter zuzuwarten, wenn sich eine Ausweisung abzeichnen sollte. Für einen durch diese Verzögerung entstehenden Schaden kann der bisherige Mieter schadenersatzpflichtig werden. Wichtig ist, dass das Kündigungsverfahren korrekt durchgeführt wird. Liegen bei der Kündigung nämlich formelle Fehler wie z. B. nicht eingehaltene Fristen vor, wird das Gericht ein gestelltes Ausweisungsbegehren abweisen.