Wie man sein Budget für den Hauskauf ermittelt

Vermögenswerte und Einnahmen

Seine Finanzierungsplanung beginnt man am besten mit dem Auflisten der Vermögenswerte und regelmässigen Einnahmen des Haushaltes.

Halten Sie Gehälter, Betriebseinnahmen und Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien einheitlich als jährliche oder monatliche Nettobeträge fest. Falls Ihr Einkommen stark schwankt, gehen Sie vom Durchschnittswert des vergangenen Jahres aus. Bestehende Kreditverpflichtungen müssen von den verfügbaren monatlichen Einnahmen abgezogen werden, da diese Beträge von Anbietern gegengerechnet werden.

Ihre Ersparnisse sowie Vermögen in der Form von Aktien, Anleihen oder Immobilien listen Sie unter Eigenkapital. Unterscheiden Sie dabei zwischen Vermögenswerten, die Sie vor dem Kauf liquidieren möchten und solchen, die sie nur als Sicherheit angeben. Sollten Sie der Besitzer Ihrer derzeitigen Bleibe sein, empfiehlt es sich, den aktuellen Marktwert durch eine professionelle Immobilienbewertung online schätzen zu lassen. Falls die Intention besteht, zu verkaufen, muss berücksichtigt werden, dass die Vermittlungsgebühr für den Makler und die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf anfallen.

Sollte Ihr Ziel lauten, das aktuelle Eigenheim in Zukunft zu vermieten, sollten Sie sich mit dem Mietermarkt vor Ort beschäftigen, um die potenziellen Einnahmen einschätzen zu können. Ihr Gewinn wird in diesem Fall von Auslagen für die Verwaltung und Erhaltung und der Steuer auf Mieteinnahmen verringert.

Ausgaben und Hypothekenkonditionen

Für die Mehrheit der Schweizer ist der Erwerb eines Hauses ohne Hypothek undenkbar. Wer nicht zu den Glücklichen gehört, die eine Immobilie mit liquidem Vermögen kaufen können, sollte sich mit den folgenden Kriterien und Konditionen vertraut machen.

Kredithöhe und Rückzahlungsrate

Die Faustregel lautet, dass maximal 28 % des Nettoeinkommens für die Rückzahlung der Hypothek aufgewendet werden sollten. Bei einem monatlichen Haushaltseinkommen von CHF 6000 nach Abzügen bedeutet das CHF 1680. Die meisten Kreditanbieter genehmigen keine Hypotheken, bei denen die Rate der Rückzahlung 30 % überschreitet. Mit einer längeren Rückzahlungsfrist kann der monatliche Betrag heruntergebracht werden, doch der Schuldbetrag wird dadurch insgesamt wesentlich höher.

Eine weitere Berechnungsgrundlage, auf die sich viele Banken seit der letzten Finanzkrise berufen, ist, dass die maximale Kredithöhe das achtfache des jährlichen Netto-Haushaltseinkommens betragen sollte. Im Fall unseres Beispiels wäre der maximale Leihbetrag CHF 576 600.

Selbst wenn man einen Kreditanbieter findet, der weniger strenge Konditionen anwendet, ist es meist nicht längerfristig zu Ihrem Vorteil, eine solche Hypothek in Anspruch zu nehmen.

Erspartes und Anzahlung

Bedingung für die Aufnahme eines Kredits für den Kauf des ersten Hauses ist, dass mindestens 10 % des Kaufpreises für die Anzahlung angespart wurden und man darüber hinaus in der Lage ist, die Notargebühren und die Handänderungssteuer zu bezahlen.

Für den Kauf des zweiten Hauses oder für ein Haus im Ausland verlangen die meisten Hypothekenanbieter, dass man 20 % des Immobilienpreises auf der Seite hat. Sollten Renovierungen notwendig sein, um die Immobilie bewohnbar zu machen, wird heute oft von den Kreditnehmern erwartet, dass der Grossteil dieser Kosten ebenfalls aus dem vorhandenen Vermögen bezahlt wird.

Einmalige Ausgaben beim Hauskauf

Die Handänderungssteuer oder Grundbuchgebühr wird für die Verwaltungskosten erhoben, die im Zusammenhang mit der Besitzänderung anfallen. Sie beträgt je nach Kanton 1-3 % des Kaufpreises.

Zusätzlich müssen die Gebühren für den Notar bzw. den Immobilienanwalt beglichen werden. Dafür wird noch einmal ca. 1 % des Hauspreises fällig.

Nicht zuletzt muss ein architektonischer Gutachter bezahlt werden, um die strukturelle Sicherheit und solide Substanz des Gebäudes zu überprüfen und ein Schätzer, der den Marktwert für den Kreditanbieter bestätigt.

Monatliche Ausgaben

Dass die Rückzahlungsrate für einen Kredit bewältigbar ist, bedeutet nicht automatisch, dass das Wunschhaus tatsächlich leistbar ist. Berücksichtigen Sie beim Budgetieren unbedingt die folgenden laufenden Ausgaben:

• Betriebskosten

Die Objektgrösse und Energieklasse haben einen grossen Einfluss auf die zu veranschlagenden Betriebskosten.

• Versicherungskosten

Hypothekenversicherung und Haushaltsversicherung müssen von Hausbesitzern monatlich oder jährlich beglichen werden.

• Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer beträgt abhängig vom Kanton 0,2 - 0,3 %.

• Vermögenssteuer

Der Wert des Schweizer Eigenheimes muss in der Steuererklärung deklariert werden.

• Steuer auf den Eigenmietwert

60 - 70 % des Markt-Mietwertes des Eigenheimes müssen jährlich als Einkommen versteuert werden.

Die Hypothekenrückzahlungen und Betriebskosten können Sie in der Schweiz dafür von der Steuer abziehen.