«Das Gegenteil von dem, was wir brauchen»

Die Massnahme trifft zentrale Bauzonen wie das Zentrum, das städtische Wohnen sowie das Gebiet für Arbeiten und Wohnen. Sie beinhaltet einschneidende Ziele: Wer in einem bestehenden Mehrfamilienhaus baulich oder nutzungsmässig etwas verändert, muss künftig eine Erstwohnungsquote erfüllen – sofern dies zu einem potenziellen Verlust von sogenannt «altrechtlichem Erstwohnraum» führen könnte. Eine Erweiterung altrechtlicher Häuser um bis zu 30  Prozent Hauptnutzfläche wird ausgeschlossen, es sei denn, sie erfolgt unter Auflage einer Nutzung als Erstwohnung.

Der Protest kam schnell. In einer Interpellation stellen Markutt und Valär acht konkrete Fragen an den Kleinen Landrat – zu Besitzstandswahrung, rechtlichen Begrifflichkeiten, möglichen Willkürentscheidungen und den Folgen für Eigentümer. Der Vorwurf: Die Massnahme sei überhastet erfolgt, habe zu wenig demokratische Legitimation – und setze dringend benötigte Bauvorhaben aufs Spiel.

Wird die Bautätigkeit gebremst?

Markutt bringt ein Beispiel, das in Davos Schule machen könnte: Ein altrechtliches Mehrfamilienhaus soll saniert werden – umfassend, aber ohne Umnutzung, ohne Verkauf als Stockwerkeigentum, ausschliesslich weiter zur Miete. Und dennoch: Nach den neuen Vorgaben könnte es sein, dass ein Grossteil der Wohnungen neu als Erstwohnungen deklariert werden müsste. Eine riskante Rechtslage, denn unklar bleibt, was passiert, wenn die nötigen Erstwohnungsanteile nicht erreicht werden.

Solche Unsicherheiten, so die Interpellanten, werden die Bautätigkeit spürbar bremsen. Investitionen würden vertagt, Projekte auf Eis gelegt. «Die Planungszone schafft Rechts- und Planungsunsicherheit», kritisiert Markutt. «Sie verhindert mittel- und langfristige Vorhaben – genau das Gegenteil von dem, was wir brauchen, um die Wohnraumknappheit zu bekämpfen.»

Kritik nicht nur am Inhalt auch an der Kommunikation

Im Zentrum der Kritik steht aber nicht nur der Inhalt der Planungszone, sondern auch der Prozess. Die Kommunikation sei mangelhaft gewesen, es habe weder eine öffentliche Information noch eine ernsthafte Konsultation mit dem Parlament gegeben. «Wir hätten uns einen runden Tisch vor dem Erlass der Planungszone gewünscht», so Markutt. Nun werde ein solcher immerhin nachträglich einberufen.

Schiessen die Bemühungen in die falsche Richtung?

Dabei geht es den Interpellanten nicht darum, die Wohnungsnot zu ignorieren. Im Gegenteil: Sie kritisieren, dass die Erstwohnungsinitiative wie auch die Planungszone letztendlich am Ziel vorbeischiessen. «Die Initiative schafft keine einzige neue Mietwohnung für Einheimische. Sie ist auch gar nicht darauf ausgelegt», erklärt Markutt. Stattdessen brauche es Aufzonungen, gezielte Anreize für Erstwohnungen und steuerliche Hebel – keine neuen Verbote.

Auch die Wohnraumstrategie des Kleinen Landrats – ursprünglich breit abgestützt – werde durch die Planungszone nicht unterstützt. Massnahmen, die wirken könnten, würden an Bedeutung, verlieren, weil nun eine Signalpolitik betrieben wird, so Markutt. Zwar sei die Absicht, den Schutz des Erstwohnraums, mehr als nachvollziehbar. Doch die Umsetzung sei mit der Brechstange erfolgt und das schade schlussendlich mehr als das es nütze.

Klärungsbedarf auch bei Begrifflichkeiten

Auch bei den Begrifflichkeiten herrsche Klärungsbedarf. Was genau sind «bauliche und nutzungsmässige Eingriffe»? Wie wird «altrechtlicher Erstwohnraum» genau definiert? Und was ist mit Mehrfamilienhäusern im Stockwerkeigentum, deren Wohnungen aktuell als Erstwohnungen vermietet sind, aber nicht als solche deklariert? Fallen sie unter die neuen Einschränkungen – oder nicht? Für Damian Markutt steht fest, dass die Planungszone ohne klare Antworten einem Flickenteppich gleiche und der Raum für die Willkür offen stehe.

Der Handlungsbedarf ist definitiv vorhanden

Die Gemeinde Davos ist zweifellos unter Druck. Der Wohnraum für Einheimische ist knapp, der Handlungsbedarf gross. Doch der Weg, den der Kleine Landrat nun beschreite, sei steinig und rufe viele rechtliche wie politische Reaktionen hervor. Ob die Planungszone als temporäres Mittel zur Zielerreichung taugt, hängt nun davon ab, wie transparent, fair und rechtssicher sie konkretisiert wird.

Ein runder Tisch mit allen Beteiligten ist ein erster, für die Interpellanten, überfälliger Schritt. Doch Klarheit allein genüge nicht. Es brauche eine ehrliche Auseinandersetzung mit der Frage, wie viel Regulierung Davos verträgt und wann eben diese beginnt, das Gegenteil dessen zu bewirken, was sie eigentlich bezwecken soll.