Gesamtsanierung im Stockwerkeigentum – gute Planung ist unabdingbar
von Domenico Barletta, dipl. Treuhänder sowie MAS in Real Estate Management FHS, Standortleiter bei der Alfina Immobilien AG
Die Gesamtsanierung im Stockwerkeigentum stellt für alle Beteiligten eine grosse Herausforderung dar. Auf der einen Seite gilt es, den Vorstellungen der Stockwerkeigentümer bezüglich Prioritäten gerecht zu werden, auf der anderen Seite spielen technische Zusammenhänge und wirtschaftliche Rahmenbedingungen eine grosse Rolle. Als neutrale Ausgangsbasis für die Beurteilung der zu sanierenden gemeinschaftlichen Gebäudeteile, zur koordinierten Planung von Sanierungsmassnahmen – und damit zur Vermeidung von Fehlinvestitionen – empfiehlt sich die rechtzeitige respektive frühzeitige Erstellung eines umfassenden Kontroll- und Zustandsberichts.
Der Bericht sollte dabei neben der eigentlichen Beurteilung der Bauteile einen Sanierungsvorschlag mit Priorisierungen und mit der Definition der zugehörigen Zeitfenster für Etappierungen wie auch eine Schätzung der Grobkosten (+/– 25 Prozent) enthalten. Damit kann sich die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft ein Bild darüber machen, welche Sanierungen in den kommenden Jahren in welcher Dringlichkeit anstehen.
Genügend Zeit für Planung einsetzen
Sobald sich die Stockwerkeigentümer-Versammlung auf die Priorisierung, die Terminierung und die Finanzierung der vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen geeinigt hat (mit dem jeweiligen Quorum gemäss Gesetz und/oder Verwaltungsreglement), kann die Ermittlung der detaillierten Sanierungskosten mittels Devisierung und der Einholung von mehreren Vergleichsofferten vorangetrieben werden. Eine der darauffolgenden Stockwerkeigentümer-Versammlungen kann dann über die Vergabe der Arbeiten befinden. Die Ausführungen zeigen, dass bei umfassenden werterhaltenden oder wertvermehrenden Sanierungsmassnahmen im Stockwerkeigentum ein Vorlauf von ein bis zwei Jahren eingeplant werden sollte.