Wenn Mieter den Mietzins nicht zahlen

von Tobias Brändli, selbständiger Rechtsanwalt und Vizepräsident des Regionalgerichts Landquart

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihren Mietzins nicht bezahlen. Das Obligationenrecht sieht in solchen Fällen vor, dass der Vermieter den Mietvertrag mit verkürzter Kündigungsfrist einseitig auflösen kann.

Nicht selten lässt sich ein Mieter aber davon nicht beeindrucken und bleibt trotz des aufgelösten Mietverhältnisses widerrechtlich in der Wohnung. Eigenmächtig darf der Vermieter den Mieter nicht aus der Wohnung werfen. Das ordentliche Verfahren zur Ausweisung des Mieters kann jedoch mit dem zivilprozessualen Instrument des Rechtsschutzes in klaren Fällen erheblich beschleunigt werden. Das Verfahren einer ausserordentlichen Kündigung wird in Artikel 257d des Obligationenrechts (OR) geregelt.

Zahlungsfrist setzen

Befindet sich der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.

Sobald der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen also mit einer Miete im Rückstand ist, kann ihm der Vermieter umgehend eine schriftliche Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen. Das Mietrecht schafft grundsätzlich einen Ausgleich zwischen der stärkeren Partei (Vermieter) und der schwächeren Partei (Mieter), weshalb es für diverse Handlungen formelle Anforderungen enthält, die notwendig sind, um eine Handlung überhaupt rechtsgültig vornehmen zu können (ein gutes Beispiel ist die Formularpflicht aufseiten des Vermieters bei der Kündigung; Art. 266l Abs. 2 OR).