Was ist meine Liegenschaft wert? Die Substanzwertmethode gibt Antwort.
von Andreas Scholz, Inhaber der Scholz Immobilien Consulting und Franchisepartner der von Poll Immobilien Schweiz AG
Die Frage sei erlaubt: Warum soll man seine Immobilie oder seine Liegenschaft von einem versierten Fachmann schätzen lassen? Eine nachvollziehbare Antwort wäre: Weil er die Fakten und Instrumente kennt, den Markt einschätzen kann und sich nicht primär von Emotionen leiten lässt.
Diverse Methoden und Ergebnisse
Wer den Wert seines Eigenheims selber einschätzen möchte, stösst eventuell rasch an seine Grenzen. Häufig fehlen den Hausbesitzern Grundlagenkenntnisse über die verschiedenen Schätzmethoden, und verkaufswillige Eigentümer neigen dazu, einen Liebhaberpreis festzulegen. Denn immerhin geht es um das eigene Haus, also um den Ort, wo man einen Grossteil seines Familienlebens verbracht hat. In einer solchen Situation genügt es leider nicht, nur die Bodenpreise der Region zu kennen. Neben der Vergleichswertmethode, dem hedonischen Bewertungsmodell, welches die Banken standardmässig verwenden, und der Ertragswertmethode, gibt es ebenfalls die Substanzwertmethode, die auch unter den Begriffen Realwert oder Sachwertmethode bekannt ist.
Substanzwert: drei Kennzahlen
Bei dieser kostenorientierten Methode stellt man sich die Frage, wie viel Geld beschafft werden müsste, um dasselbe Objekt wieder zu erlangen? Es geht also um eine Momentaufnahme des aktuellen Wertes einer Immobilie. Bei der Substanzwertmethode werden drei wichtige Kennzahlen herangezogen. Erstens spielt der Zustandswert des Gebäudes eine Rolle, weiter die Nebenkosten für die Grundstückserschliessung, den Umschwung sowie die Gartengestaltung und zu guter Letzt der Landwert.
Unter dem Zustandswert versteht man die Kosten, die anfallen würden, um die Liegenschaft genau in dem Zustand wiederaufzubauen, in dem sie sich bei der Schätzung befindet. Dazu gehören auch ein Altersabzug und die bisher getätigten Renovationen.