KMU Unternehmen – Konstellationen beim Kauf von Liegenschaften
Martin Bundi ist Fachvorsteher der Immobilienlehrgänge sowie Dozent an der IBW Höhere Fachschule Südostschweiz
Die Frage lautet: Soll eine (Geschäfts-) Liegenschaft als Privatperson oder als Unternehmen erworben werden? Die häufigste Konstellation dabei ist wohl ein Mix zwischen Betriebsgesellschaft und Betriebsliegenschaft (respektive Kapitalanlageliegenschaft). Insbesondere im KMU-Bereich findet man oftmals auch die Situation, dass eigentlich privat vom Aktionär benutzte Immobilien zu einer Betriebsgesellschaft gehören.
Vor dem Kauf einer Liegenschaft sollte man sich bereits Gedanken über die optimale Struktur machen, denn später wird es schwierig, die Immobilien vom Betrieb zu trennen. Spätestens bei einem Weiterverkauf sind die potenziellen Käufer oftmals nicht bereit, für die Immobilie den wahren Wert zu bezahlen, da für den Käufer der Betriebsteil interessant ist.
Dementsprechend sollten vor einem allfälligen Kauf folgende Fragen gut überlegt werden:
- Kauf der Immobilie privat?
- Kauf der Immobilie als Betriebsgesellschaft?
- Kauf der Immobilie mittels separater Kapitalgesellschaft (Immobiliengesellschaft)?
- Mieten anstelle Kauf?
Je nach Konstellation kann die eine Variante besser ausfallen als die andere.
Im Steuerrecht ist es in der Regel so, dass vorgängig keine allgemeingültige Lösung besteht, es kommt ganz auf die jeweilige Situation an. Darum sollte jede Variante näher geprüft werden.
Privater Kauf der Liegenschaft
Die Immobilie wird privat erworben. Falls es sich um eine Betriebsliegenschaft handelt, wird die Immobilie an die Betriebsgesellschaft zum Verkehrswert vermietet. Die jährlichen Mieterträge abzüglich der Schuldzinsen und Unterhaltskosten unterliegen beim Steuerpflichtigen der Einkommenssteuer. Der Kauf direkt ins Privatvermögen bringt verschiedene Vorteile, aber auch Nachteile mit sich. Im Einzelfall ist unter Berücksichtigung der effektiven Zahlen ein Vergleich der Optimierungsmöglichkeiten anzustellen.