Hypotheken optimal zurückführen
von Martin Gartmann, Leiter Private Kunden der Graubündner Kantonalbank in Chur
Hypotheken kann man direkt oder indirekt zurückführen. Bei der direkten Amortisation wird das Darlehen durch jährliche Rückzahlungen konstant reduziert. Mit der Schuldreduktion verringert sich gleichzeitig die Zinsbelastung.
Bei der indirekten Methode wird die Hypothek nicht geringer, denn der jährliche Amortisationsbetrag wird auf ein gebundenes Vorsorgekonto (Säule 3a) einbezahlt. Diese Methode ermöglicht einen steuerbegünstigten Vermögensaufbau von Vorsorgegeldern.
Neben festen jährlichen Quoten bei der direkten oder indirekten Variante lassen viele Finanzinstitute auch ausserordentliche Rückzahlungen zu. Um dabei hohe Ausstiegskosten zu vermeiden, müssen die gläubigerspezifischen Bestimmungen eingehalten werden.
Die Höhe der Amortisation
Die Höhe der Amortisation bestimmen sowohl regulatorische als auch gläubigerspezifische Richtlinien. In der Regel beträgt diese bei selbst genutzten Wohnobjekten jährlich mindestens ein Prozent der Hypothek. Im Weiteren gilt es zu berücksichtigen, dass der Regulator die Rückführung der 2. Hypothek – also den Teil, welcher zwei Drittel des Objektwertes übersteigt – innert 15 Jahren verlangt. Darüber hinaus muss man bei der individuellen Planung der Rückführungen darauf achten, dass die Hypothek in allen Lebensphasen tragbar bleibt, gleichzeitig aber auch die unterschiedlichen Liquiditätsbedürfnisse abgedeckt sind. Grundsätzlich gewähren Finanzinstitute befristete oder unbefristete Amortisationserlasse. Diese sind an Bedingungen geknüpft und meistens von der Belehnungshöhe abhängig. Ein Sistieren der Rückzahlung ist genau zu prüfen, da ein Tilgen von Schulden in der Regel nie falsch ist. Hinzu kommt, dass das aktuell sehr tiefe Zinsniveau zu einer Rückführung einlädt, da sich tiefere Schuldzinsen positiv auf das verfügbare Einkommen auswirken.
Steuerliche Aspekte beachten
Steuerliche Vorteile ergeben sich bei der indirekten Variante über ein Vorsorgekonto (Säule 3a). Hier können jährlich einbezahlte Beträge vom Einkommen abgezogen werden. Die Abzugsmöglichkeit der Schuldzinsen vom Einkommen bei der direkten und der indirekten Variante bringt aber nur dann Steuervorteile, wenn diese zusammen mit den Unterhaltskosten höher als der Eigenmietwert sind.
