Hohe Mieten – braucht es einen Mietpreisdeckel?

von Remo Fetz, MAS ZFH in Real Estate Management/Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder, Montana AG Liegenschaften, Chur

Regulierungen im Mietwohnungsmarkt sind historisch betrachtet ein häufig verwendetes Instrument. Das Thema «Preisgünstiger Wohnraum» stellt dabei ein zentrales Bedürfnis der Gesellschaft dar. Die Diskussionen sind dabei geprägt von individuellen Wünschen und Bedürfnissen und resultieren in emotionalen Grundhaltungen. Dies wird verstärkt, je höher der Anteil der Mieter ist, welcher von Mietzinsen und deren Entwicklung direkt betroffen ist.

Warum wurde oder wird reguliert?

Regulatorische Eingriffe werden dann getroffen, wenn eine unerwünschte Situation eintritt. So musste in den Nachkriegsjahren massiv in Objektförderung investiert werden, um der Bevölkerung überhaupt genügend Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Weiter wird speziell dann der Staat angerufen, wenn sich die Mietzinsen schnell erhöhen. 
Die Ursachen werden jedoch nicht alleine durch regulatorische Eingriffe bekämpft. So hat die Einführung einer Mietpreisobergrenze in Berlin sowohl einen kurz- als auch langfristigen Einfluss auf das Angebot und die Nachfrage. In einem funktionierenden Markt, wie er in der Schweiz herrscht, führt dies aus Sicht der Investoren zwangsläufig zu einer marktwirtschaftlichen Verzerrung und zur Verknappung des Angebots aufgrund des Attraktivitätsverlusts. Im Weiteren werden sich die Renditen gegenüber den Investitionen reduzieren, was mittel- und langfristig die Substanz der Bauqualität des Immobilienparks in der Schweiz leiden lässt. 
Dies zeigt sich beispielsweise in Genf, wo aufgrund von zusätzlichen Regulierungen im Bereich der Investitionen und deren Umwälzung auf die Mieter falsche Anreize gesetzt werden und darum Bauqualität und Unterhalt vernachlässigt werden. Ein staatlicher Eingriff macht deshalb lediglich bei einer wirtschaftlichen Instabilität Sinn, da in Krisen das Wohnen meist zu teuer wird. 

Ein Blick ins Ausland

In Ländern, in denen die Mietpreiskontrollen der ersten Generation angewendet wurden (beispielsweise in den USA), kann man sehen, dass mit einer Mietpreisbegrenzung das gewünschte Ziel nicht erreicht wurde. Die Mietpreisdeckelung in Grossstädten kann flächendeckend und international als gescheitert bezeichnet werden. Regulierungen bringen langfristig eine hohe Anzahl an alten Wohnungen mit schlechtem Ausbaustandard und schlechter Bausubstanz. Der Mietpreisdeckel, welcher in Deutschland bereits seit 2015 besteht, wurde in Berlin Anfang 2020 nochmals verschärft. Bereits jetzt spürbare Folgen: fehlende Investorenanreize und «Ghettoisierung».