Dienstbarkeiten genau prüfen

von Reto Westermann, Journalist, Dipl. Arch. ETH und Medienverantwortlicher der Kammer unabhängiger Bauherrenberater (KUB)

Beim Kauf einer Liegenschaft ist der Grundbuchauszug ein zentrales Dokument. Er hält nicht nur fest, wem eine Liegenschaft gehört, wie gross die Grundstücksfläche ist, wie diese bebaut ist und welche Grundpfandrechte darauf lasten. Er listet ebenfalls eingetragene Dienstbarkeiten auf – sowohl diejenigen zugunsten der Liegenschaft als auch jene zu deren Lasten, aber auch Anmerkungen und öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen. Prüft man diese nicht genau, kann später ein geplanter Um- oder Neubau unter Umständen nicht oder nur mit Einschränkungen realisiert werden.

Öffentlich-rechtliche Einschränkung

Eigentumsbeschränkungen, die einen öffentlich-rechtlichen Ursprung haben, sind etwa Baubeschränkungen durch Baulinien zur Sicherung von Strasse oder Trottoir, oder die Verpflichtung, Parkplätze zu bauen. Hinzu kommen oft Durchleitungsrechte für Werkleitungen. «Meist klingen solche öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen dramatischer als sie sind, in 99 von 100 Fällen sind sie aber berechtigt, sauber dokumentiert und bringen wenig Einschränkungen mit sich», sagt Bauanwältin Daniela Lutz. Probleme bereiten können öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen nach ihrer Erfahrung vor allem bei Neubauten oder der Erweiterung bestehender Gebäude: Beispielsweise weil man als Grundstückbesitzer die Umlegung bestehender Leitungen bezahlen muss, wenn diese dem eigenen Bauvorhaben in die Quere kommen. Oder weil man Bereiche, die gemäss Eigentumsbeschränkung später für eine Strassenverbreiterung oder ein Trottoir vorgesehen sind, nicht dauerhaft bebauen kann.

Einträge regeln verschiedene Bereiche

Die Liste der privaten Dienstbarkeiten zwischen zwei benachbarten Grundstücken kann zahlreiche Themen betreffen. Klassische Beispiele sind Näher- und Grenzbaurechte oder Fussweg- und Fahrwegrechte. Im ländlichen Raum sind manchmal Quellrechte vermerkt, um die Wassernutzung zu regeln. Sind solche Servitute zulasten des eigenen Grundstücks eingetragen, können sie Einschränkungen mit sich bringen. So muss etwa ein vorhandener Fuss- oder Fahrweg toleriert oder der Zugang zu einer Quelle freigehalten werden. Gehen die Beschränkungen hingegen zulasten eines Nachbargrundstücks, so profitiert man davon. Wenn im Grundbuch z. B. ein Aussichtsservitut eingetragen ist, so darf der Nachbar beim Bauen eine gewisse Höhe nicht überschreiten oder bestimmte Teile seines Grundstücks nicht bebauen, damit die Aussicht erhalten bleibt.