Am Sonntag verwarf das Schweizer Stimmvolk die Initiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» deutlich. Die Gegner wiederholten im Vorfeld der Abstimmung gebetsmühlenartig: «Die Probleme müssen dort gelöst werden, wo sie existieren – in den Gemeinden und Städten.» Genau das will eine Initiative, die in Rapperswil-Jona in der Pipeline steckt.
Zehn Millionen für Wohnbau
Die Grünen, die SP und die GLP sind derzeit am Unterschriften sammeln. Die Stadt soll mit zehn Millionen Franken einen Fonds äufnen, welcher den gemeinnützigen Wohnungsbau fördert. Unterstützt wird das Vorhaben vom Mieterverband. Auch wenn die nationale Initiative angenommen worden wäre, hätten die lokalen Initianten auf ihrer Vorlage beharrt.
GLP-Mitinitiant Tobias Uebelhart ist wie die nationale Gegnerschaft überzeugt, dass vor allem gewisse Städte und Agglomerationen mit einem Mangel an günstigem Wohnraum kämpfen. So auch Rapperswil-Jona.
Gemäss Statistiken der Wüest und Partner AG sind in den letzten zehn Jahren die Wohnpreise um rund drei Prozent gestiegen.
Beim Anteil gemeinnütziger Wohnungen liegt die Stadt am Obersee knapp unter dem schweizweiten Schnitt. Die aktuellsten Zahlen des Bundesamtes für Statistik weisen für Rapperswil-Jona einen Anteil von 3,7 Prozent aus.
Gerade städtische Gegenden haben in der Regel aber eine Tradition an genossenschaftlichen Wohnungen. Die Kantone Zürich und Basel-Stadt haben einen mehr als doppelt so hohen Anteil an Genossenschaftswohnungen wie Rapperswil-Jona.
Die nationale Initiative wollte einen schweizweiten Anteil von zehn Prozent solcher gemeinnütziger Wohnungen. Davon sehen die hiesigen Initianten ab: Der Stadtrat solle selber eine an die lokalen Gegebenheiten angepasste Lösung ausgestalten, sagt Uebelhart.
Stadt nimmt sich Problem an
Thomas Furrer, der parteilose Bauchef von Rapperswil-Jona, ist sich der Problematik bewusst: «Der Stadtrat hat das Ziel, den Anteil preisgünstiger Wohnungen zu erhöhen – sukzessive auf fünf Prozent und bis 2040 auf zehn Prozent.» Er betont aber auch, dass die Stadt nur beschränkt Einfluss nehmen könne. Zur Initiative wird sich der Stadtrat erst äussern, wenn diese tatsächlich zustande kommt.
Günstiger Wohnraum könnte laut Uebelhart auch auf einem anderen Weg entstehen, als es seine Initiative fordert. So soll im städtischen Zonenplan ein gewisser Anteil für gemeinnützigen Wohnraum festgelegt werden. Bauherren könnten so höher bauen, müssten aber gemeinnützige Wohnungen einplanen. «So würde eine Win-win-Situation entstehen», sagt Uebelhart.
Dieser Ansatz findet auch bei Bauchef Thomas Furrer Anklang. Auf kantonaler Ebene fehlt dazu aber die gesetzliche Grundlage. Erst 2016 lehnte der Kantonsrat einen Antrag dazu ab. Bauchef Furrer sagt, dass der Stadtrat in der Vergangenheit diese Möglichkeit erfolglos eingefordert habe. Bei der im nächsten Jahr anstehenden Revision der Ortsplanung soll das Thema wieder aufs Tapet gebracht werden: «Der Stadtrat wird den Ansatz wieder in die Verhandlungen bringen und versuchen, etwas herauszuholen.»
Altersparadies Rapperswil-Jona
Die Instrumente, die angewandt werden, um den Wohnungsbau zu steuern, kommen in einer entscheidenden Phase. Bis 2040 leben in Rapperswil-Jona über 30 000 Einwohner – das ist die defensive Prognose des Kantons St. Gallen. Dafür bräuchte es ein Bevölkerungswachstum von 3000 Einwohnern. Werden das Arme, Reiche, Junge oder Alte sein?
Dass die Stadt günstigen Wohnraum fördern will, liegt mit Blick auf die Bevölkerungsstatistik 2018 auf der Hand: Die Bevölkerung von Rapperswil-Jona ist im Schnitt über 1,5 Jahre älter als jene des Kantons. Ganze fünf Prozent höher ist der Altersquotient, welcher den Anteil Menschen im Rentenalter aufzeigt. GLP-Ökonom Uebelhart glaubt, den Grund für die Überalterung zu kennen: Aus Renditeüberlegungen werde bei Sanierungen und Neubauten vor allem ins hochpreisige Segment investiert. «Wir haben das Problem, dass Familien wegziehen, die sich das nicht leisten können.»
Wird die Rosenstadt also zur Schlafstadt, wie die Initianten befürchten? Stadtpräsident Martin Stöckling (FDP) antwortet lachend: «Weniger eine Schlafstadt – mehr eine Stadt der Pensionäre.»
Das wäre aber nicht in seinem Sinne: Gerade für die Vereine und das gesellschaftliche Leben brauche es eine Altersdurchmischung. «Der Stadtrat setzt sich ein gewisses Wachstum zum Ziel, nicht dem Selbstzweck zuliebe, sondern um die Durchmischung der Gesellschaft zu fördern», sagt Stöckling. Bezahlbare Wohnungen sind dafür eine Voraussetzung. Darum entstehen in der Tägernau und an der Pius-Rickenmann-Strasse rund vierzig gemeinnützige Neubauwohnungen, ergänzt Bauchef Furrer.
Lässt der Markt die Preise purzeln?
Neben den politischen Forderungen gibt es auch wirtschaftliche Anzeichen, die darauf hindeuten, dass das Wohnen wieder günstiger wird, wie aktuelle Zahlen von Wüest und Partner aufzeigen. Robert Weinert, Leiter Immo Monitoring, bestätigt auf Anfrage, dass die Wohnpreise in Rapperswil-Jona über dem Schweizer Schnitt liegen. Aber: «Zuletzt waren die Preise wieder rückläufig.»
Während im Schweizer Schnitt die Mietpreise in den letzten vier Jahren um sechs Prozent gesunken sind, taten sie dies in Rapperswil-Jona weniger markant. Für 2020 wird ein Rückgang von knapp einem Prozent erwartet.
Der Rückgang der Mietpreise hat mit dem wachsenden Angebot zu tun. 2019 standen so viele Wohnungen leer wie seit 20 Jahren nicht mehr. Für Stadtpräsident Stöckling ist die Leerstandsziffer trotz Rekord immer noch zu tief: «Grössere Projekte sind teils durch Einsprachen blockiert. Diese Verknappung des Wohnraums bei starker Nachfrage erhöht die Mieten», sagt er.
Immobilienexperte Weinert bestätigt, dass der Markt alles andere als gesättigt ist: «Die Angebote sind in der Regel schnell vergriffen.» Das beweise die noch immer hohe Nachfrage: «Die Anziehungskraft von Rapperswil-Jona ist gross.» Dessen sind sich die Bauherren bewusst; dementsprechend rege wird gebaut (siehe Grafik).
Die Studie von Wüest und Partner hält entgegen der Meinung der Initianten fest, dass es bezahlbaren Wohnraum gibt. Wie Wohnungssuchende aber wissen, ist dieser zumeist in Altbauten zu finden. Ein krasses Beispiel einer solchen Billigwohnung greift die untenstehende Glosse auf.
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Glosse: Dem Schnäppchen ein Schnippchen schlagen
Was darf es denn sein? Eine Fünfzimmerwohnung für 1340 Franken im Monat oder bloss 1180 Franken für vier Zimmer? Das Ganze in Nähe zum Obersee, dem Kinderzoo und rundherum viel Grün. Eine Handvoll solcher Wohnungen geistert auf dem hiesigen Wohnungsmarkt an der Mürtschenstrasse herum. Seit Wochen bleiben die Schnäppchen aber unangetastet. Obwohl die Konkurrenz im Tiefpreissegment mager ist. Der Grund: Die entsprechenden Wohnungen werden bald saniert (die «Linth-Zeitung» berichtete). Interessenten können nur einen auf Ende Jahr befristeten Vertrag abschliessen. Im Inserat ist davon aber kein Wort zu lesen.
Auf die Frage, ob das nicht irreführend sei, sagt der Projektleiter Christian Grünenfelder bloss: «Beim ersten Kontakt informiert unsere Verwaltung über die besonderen Verhältnisse. Das hat bis jetzt gut funktioniert.» Ein anderes Beispiel, das für Interessenten wirklich funktioniert, findet sich an der Helvetiastrasse: Bereits in der Vorschau des Inserats steht in Grossbuchstaben, dass es sich um ein befristetes Angebot handelt. Zum Vergleich: Beim vorherigen Beispiel steht in der Titelzeile: «Ihr neues Zuhause an bester Wohnlage.» Auffällig dabei das Wörtchen neu. Das Baujahr datiert an der Mürtschenstrasse immerhin aus dem Jahr 1948. Bis aus diesem Gebäude tatsächlich ein Neubau wird, dauert es laut Grünenfelder noch vier bis fünf Jahre. Ende 2020 ist frühester Baustart – wenn keine Einsprachen das Projekt blockieren.
Hier der Tipp für findige Schnäppchenjäger: Beim Billigangebot zuschlagen und gleich selber gegen die Sanierung einsprechen. Rechtlich ist das zwar schwierig, aber so könnte der Aufenthalt in der Billigwohnung verlängert werden. Mit dem absurd tiefen Mietpreis reicht es locker für einen beflissenen Anwalt.