Mietzinsschulden wachsen schnell an, wenn Vermietende untätig bleiben

von Stephan Fliri, Immobilienbewirtschafter mit eidgenossischem Fachausweis und Leiter der Immobilienabteilung der Treuhand Center AG.

Bleibt die Zahlung der Mieterpartei aus, kann der säumige Betrag mittels eingeschriebener Mahnung nach Art. 257d OR gemahnt werden:

Art. 257d OR
1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. 2 Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

Achtung Formfehler

Es dürfen nur fällige Beträge (inkl. ausstehenden Nebenkosten) geltend gemacht werden. Diese Forderungen müssen detailliert aufgelistet sein. Mietzinskautionen oder allfällig gestundete Mieten dürfen nicht eingefordert werden. Zu beachten gilt ebenfalls, dass das Einschreiben an alle im Mietvertrag stehenden Personen/Solidarhaftende sowie auch Ehepaaren und eingetragene Partner per Einschreiben separat zugestellt werden müssen. Wird ein eingeschriebener Brief nicht abgeholt und gelangt wieder an die Vermieterin oder den Vermieter zurück, darf dieses Couvert auf keinen Fall geöffnet werden (auf diese Weise kann in einem allfälligen späteren Gerichtsverfahren bewiesen werden, dass der Brief zugeschickt worden ist). Auch wenn das Schreiben nicht von der Mieterin oder dem Mieter abgeholt wurde, gilt dieses als zugestellt (Zustellfiktion). Gleiches gilt auch bei der Zustellung einer Kündigung des Mietverhältnisses.

Ausserordentliche Kündigung

Überweist die Mietpartei die geschuldete Miete trotz der eingeschriebenen Mahnung nach Art. 257 d OR nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann das Mietverhältnis nach der abgelaufenen Mahnfrist von 30 Tagen ausserordentlich gekündigt werden. Wichtig ist hier, dass der Mieterin oder dem Mieter nach Erhalt des Mahnschreibens tatsächlich die 30 Tage zugestanden werden, bevor die Kündigung ausgesprochen wird. Die ausserordentliche Kündigung muss mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats sowie auf einem vom Kanton bewilligten Formular erfolgen.