Bauland: Basis für Wertsteigerungspotenzial von Immobilien

von Renato Faoro, eidgenössisch diplomierter Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax

Land ist über die Zeit so wertvoll wie Gold. Das ist nicht nur in der Schweiz so. Erklären lässt sich dies gemäss der Untersuchung der Ökonomen Katharina Knoll, Moritz Schularick und Thomas Steger anhand von drei Faktoren: den Präferenzen, der Technologie und der Siedlungsgeografie.

Neue Bedürfnisse, erhöhte Mobilität

Im letzten Jahrhundert gingen die Präferenzen der Menschen dahin, dass ein immer grösserer Teil des Einkommens fürs Wohnen ausgegeben wurde. Wohnkomfort wurde wichtiger als andere Bedürfnisse. Langfristig löste dies ein Aufwärtsdruck bei den Immobilienpreisen aus.

Anfang des Jahrhunderts machten es dann die technischen Entwicklungen und die erhöhte Mobilität (Eisenbahn und Automobil) möglich, dass neben den Kernstädten Agglomerationen erschlossen wurden. Land wurde weniger knapp. Gegen Ende des Jahrhunderts verlangsamte sich schliesslich die Einzonung neuer Wohngebiete. Die Politik setzte auf Verdichtung und es wurde stärker in die Höhe gebaut. Somit wurde Land ab den 80er-Jahren wieder knapper.

Zwei Komponenten = Marktwert

Der Marktwert einer bestehenden Immobilie setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Land- und dem Gebäudewert. Wie sich der Wert eines Gebäudes entwickelt, hängt neben seinem Zustand im Wesentlichen von den herrschenden Baukosten ab, die in der Schweiz seit Jahren auf konstantem Niveau verharren.

Der Landwert wird – vereinfacht ausgedrückt – als Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie und den Erstellungskosten des Gebäudes berechnet. Steigen die Immobilienpreise bei mehrheitlich gleichbleibenden Baukosten wie während den letzten Jahren, führt dies demnach zu einem überproportional steigenden Landwert.

Ältere Gebäude mit viel Potenzial…

Vor diesem Hintergrund weisen vor allem ältere Objekte zum Teil hohes Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial auf. Dies gilt es zu nutzen.

Denn Gebäude, die vor dreissig bis sechzig Jahren erstellt wurden, verfügen im Verhältnis zu ihrer Grösse oftmals über viel Umschwung und daher je nach geltender Bau- und Zonenordnung über wesentliche Erweiterungsmöglichkeiten.

… das man nutzen kann

Dieses Potenzial lässt sich auf unterschiedliche Weise nutzen. So haben Eigentümer die Möglichkeit, Baulandreserven zu verkaufen oder An- und- Zusatzbauten zu erstellen, die Wohnraum für die jüngere Generation bieten oder renditebringend vermietet werden können.

Sie können aber auch die gesamte Liegenschaft veräussern und den Gewinn abschöpfen. Ebenfalls ist denkbar, bestehende Gebäude zurückzubauen und die Liegenschaft mit einem Ersatzbau zum Renditeobjekt weiterzuentwickeln –zum Beispiel mit dem Bau von mehreren Eigentumswohnungen.

Vorteile durch Beratung

Es zahlt sich für Immobilieneigentümer auf jeden Fall aus, sich von einem Fachspezialisten beraten und die Möglichkeiten aufzeigen zu lassen.