Stockwerkeigentum: Wem gehören Sonnenstoren, Jalousien, Rollläden?
von der Rechtsabteilung der HEV Schweiz, zuständig für gesamtschweizerische Rechtsbelangen der Mitglieder
Aufgrund der Funktion dieser Einrichtungen wurden stets unterschiedliche Auffassungen vertreten. Sonnenstoren/Rollläden/Jalousien gehören – so die eine Auffassung – wie die Fenster zu den gemeinschaftlichen Teilen, weil sie für die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes von Bedeutung sind. Da die Fenster aber andererseits der Abgeschlossenheit der einzelnen Stockwerkeinheit bzw. der Licht- und Luftzufuhr dienen, gehören die Fenster und deren Ergänzungen (Sonnenstoren/Jalousien/Rollläden) – so die andere Auffassung – zum Sonderrecht.
Herrschende Lehre
Die herrschende Lehre hat stets die Auffassung vertreten, gewöhnliche Fenster sowie Sonnenstoren/Jalousien/Rollläden seien grundsätzlich sonderrechtsfähig, weil das Interesse des Stockwerkeigentümers an den Fenstern und deren Ergänzungen stärker zu gewichten sei, als das Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Früher wurde gefolgert, das überwiegende Interesse des Stockwerkeigentümers mache die Fenster deshalb sonderrechtsfähig. Diese könnten also bei der Begründung des Stockwerkeigentums als Sonderrecht ausgestaltet werden. Heutzutage wird aufgrund der gesetzlichen Vermutung (Art. 712b Abs. 2 ZGB), wonach nicht zwingend gemeinschaftliche Teile Sonderrecht darstellten, davon ausgegangen, dass gewöhnliche Fenster und deren Ergänzungen ohne anderslautende Bestimmung im Reglement stets zum Sonderrecht gehören.
Begründungsakt
Klar ist die Rechtslage also nur in denjenigen Fällen, in denen schon bei der Begründung des Stockwerkeigentums eine ausdrückliche Zuordnung der Fenster sowie der Sonnenstoren/Jalousien/Rollläden vorgenommen wurde (zu den gemeinschaftlichen Teilen oder zum Sonderrecht). Besteht eine ausdrückliche Regelung im Reglement, so ist diese massgebend. Ist bei der Begründung des Stockwerkeigentums auf eine ausdrückliche Zuordnung verzichtet worden, ist die Rechtslage nicht eindeutig.