Mietrecht und Stockwerkeigentum treffen auf den Datenschutz
von Nina Tinner, Rechtsanwältin und Notarin bei der Rechtauskunftsstelle des Hauseigentümerverbands Mittelbünden
Darf die Verwaltung die Stockwerkeigentümergesellschaft über den Zahlungsstand anderer Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer informieren? Welche Informationen über die Stockwerkeigentümergemeinschaft darf ein die verkaufende Person einer Wohnung an die Kaufinteressenten weitergeben? Welche Informationen darf eine Immobilienverwaltungsgesellschaft über die Stockwerkeigentümerschaft bekannt geben? Wie sieht es bezüglich Namensschilder an Türklingel und Briefkasten aus?
Inhalt und rechtliche Grundlage
Im Datenschutzrecht geht es im Wesentlichen darum, dass jeder Mensch eine minimale Kontrolle über die Verwendung von Daten, die sie oder ihn betreffen, verfügt. In einem rechtsstaatlichen und demokratischen Staat ist dies elementar. Dieses so genannte informationelle Selbstbestimmungsrecht bildet einen wichtigen Grundsatz der gesellschaftlichen Ordnung. Das heisst, jede Person soll so weit wie nur möglich selber darüber bestimmen können, welche Informationen über sie oder ihn wann, wo und wem bekannt gegeben werden. Dieser Grundsatz ist nicht immer einfach einzuhalten, da es zum Teil auch legitime Interessen geben kann, die dieses Selbstbestimmungsrecht einschränken.
Art. 13 der Bundesverfassung legt grundlegend fest, dass jede Person Anspruch auf Achtung ihres Privat- und Familienlebens, ihrer Wohnung sowie ihres Brief-, Post- und Fernmeldeverkehr sowie auf Schutz vor Missbrauch ihrer persönlichen Daten hat. Um diesen Schutz gesetzlich zu verankern, wurde das Bundesgesetz über den Datenschutz (DSG) verabschiedet, das seit dem 1. Juli 1993 in Kraft ist. Die entsprechende Verordnung (VDSG) regelt die Einzelheiten.
Die Abrechnung von Nebenkosten
Bei der Abrechnung von Nebenkosten werden standartmässig die Nebenkosten sämtlicher Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern unter Angabe der Namen aufgelistet. Der Grund liegt darin, dass ein überwiegendes privates Interesse aller Parteien besteht, die korrekte Verteilung zum Beispiel des Warmwasserverbrauchs oder der Heizkosten zu überprüfen. Dies geht nur mit einer transparenten und nachvollziehbaren Kostenaufstellung. Der Detaillierungsgrad darf jedoch nicht so weit gehen, dass ein Verhaltensprofil der einzelnen Parteien entsteht, zum Beispiel durch das Ausweisen der Uhrzeit beim Wasserverbrauch. Eine Aufschlüsselung des jährlichen Wasserverbrauchs erscheint jedoch verhältnismässig. Das überwiegende private Interesse der an einer umfassenden Kostenabrechnung rechtfertigt damit den Eingriff in die Privatsphäre im Sinne des Datenschutzgesetzes (Art. 12 und 13 DSG). Damit die Datenbearbeitungen für alle Parteien klar erkennbar sind, empfiehlt es sich, im Rahmen einer Versammlung festzulegen, welche Unterlagen und Aufstellungen den Eigentümern im Rahmen der Kostenabrechnung abgegeben werden. Wenn es darum geht, den Zahlungsstand der Stockwerkeigentümerinnen oder -eigentümer zu erfahren, ist davon auszugehen, dass das Datenschutzrecht eine solche Auskunft nicht untersagt, da vor dem Hintergrund der Klage auf Beitragszahlung ein überwiegendes privates Interesse der anderen Parteien an dieser Auskunft besteht.