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Mietrecht und Stockwerkeigentum treffen auf den Datenschutz

In der Verwaltung von Miet- und STWEG-Liegenschaften wird man immer häufiger mit Fragen des Datenschutzes konfrontiert.

Wohnen
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02.12.22 - 03:30 Uhr
Auch beim Namensschild gilt der Datenschutz.
Auch beim Namensschild gilt der Datenschutz.
Bild: 123rf

von Nina Tinner, Rechtsanwältin und Notarin bei der Rechtauskunftsstelle des Hauseigentümerverbands Mittelbünden

Darf die Verwaltung die Stockwerkeigentümergesellschaft über den Zahlungsstand anderer Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer informieren? Welche Informationen über die Stockwerkeigentümergemeinschaft darf ein die verkaufende Person einer Wohnung an die Kaufinteressenten weitergeben? Welche Informationen darf eine Immobilienverwaltungsgesellschaft über die Stockwerkeigentümerschaft bekannt geben? Wie sieht es bezüglich Namensschilder an Türklingel und Briefkasten aus? 

Inhalt und rechtliche Grundlage

Im Datenschutzrecht geht es im Wesentlichen darum, dass jeder Mensch eine minimale Kontrolle über die Verwendung von Daten, die sie oder ihn betreffen, verfügt. In einem rechtsstaatlichen und demokratischen Staat ist dies elementar. Dieses so genannte informationelle Selbstbestimmungsrecht bildet einen wichtigen Grundsatz der gesellschaftlichen Ordnung. Das heisst, jede Person soll so weit wie nur möglich selber darüber bestimmen können, welche Informationen über sie oder ihn wann, wo und wem bekannt gegeben werden. Dieser Grundsatz ist nicht immer einfach einzuhalten, da es zum Teil auch legitime Interessen geben kann, die dieses Selbstbestimmungsrecht einschränken. 

Art. 13 der Bundesverfassung legt grundlegend fest, dass jede Person Anspruch auf Achtung ihres Privat- und Familienlebens, ihrer Wohnung sowie ihres Brief-, Post- und Fernmeldeverkehr sowie auf Schutz vor Missbrauch ihrer persönlichen Daten hat. Um diesen Schutz gesetzlich zu verankern, wurde das Bundesgesetz über den Datenschutz (DSG) verabschiedet, das seit dem 1. Juli 1993 in Kraft ist. Die entsprechende Verordnung (VDSG) regelt die Einzelheiten.

Die Abrechnung von Nebenkosten

Bei der Abrechnung von Nebenkosten werden standartmässig die Nebenkosten sämtlicher Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern unter Angabe der Namen aufgelistet. Der Grund liegt darin, dass ein überwiegendes privates Interesse aller Parteien besteht, die korrekte Verteilung zum Beispiel des Warmwasserverbrauchs oder der Heizkosten zu überprüfen. Dies geht nur mit einer transparenten und nachvollziehbaren Kostenaufstellung. Der Detaillierungsgrad darf jedoch nicht so weit gehen, dass ein Verhaltensprofil der einzelnen Parteien entsteht, zum Beispiel durch das Ausweisen der Uhrzeit beim Wasserverbrauch. Eine Aufschlüsselung des jährlichen Wasserverbrauchs erscheint jedoch verhältnismässig. Das überwiegende private Interesse der an einer umfassenden Kostenabrechnung rechtfertigt damit den Eingriff in die Privatsphäre im Sinne des Datenschutzgesetzes (Art. 12 und 13 DSG). Damit die Datenbearbeitungen für alle Parteien klar erkennbar sind, empfiehlt es sich, im Rahmen einer Versammlung festzulegen, welche Unterlagen und Aufstellungen den Eigentümern im Rahmen der Kostenabrechnung abgegeben werden. Wenn es darum geht, den Zahlungsstand der Stockwerkeigentümerinnen oder -eigentümer zu erfahren, ist davon auszugehen, dass das Datenschutzrecht eine solche Auskunft nicht untersagt, da vor dem Hintergrund der Klage auf Beitragszahlung ein überwiegendes privates Interesse der anderen Parteien an dieser Auskunft besteht.

Der Verkauf einer Stockwerkeinheit

Im Rahmen eines Verkaufs einer Stockwerkeinheit interessiert es die Käuferin oder den Käufer in der Regel, wie sich die Nebenkosten der Einheit zusammensetzen und ob der Verbrauch angemessen erscheint. Dennoch können nicht ohne weiteres alle Informationen, welche der Stockwerkeigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen, an potenzielle Käuferinnen und Käufer weitergegeben werden. Dies betrifft insbesondere die Weitergabe der nutzungsabhängigen Nebenkosten der anderen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer. Die verkaufende Partei darf nur die eigenen aufgeschlüsselten Nebenkosten den Interessenten weitergeben. Sollen darüber hinaus weitere Positionen der Abrechnung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bekannt gegeben werden, ist die Zustimmung der betroffenen Personen und Parteien einzuholen.

Namensschilder an Klingel und Briefkasten 
Schliesslich stellt sich noch die Frage, ob Namensschilder an Türklingel und Briefkasten zum Schutz der Privatsphäre auf Wunsche entfernt werden können. Gemäss Art. 73 der Postverordnung ist der Briefkasten mit vollständiger und gut lesbarer Anschrift der Wohnungsbesitzerin oder des Wohnungsbesitzers, der Liegenschaftsbesitzerin oder des Liegenschaftsbesitzers oder der Firma zu beschriften. Ein Türschild ist damit rechtlich vorgeschrieben. Daraus lässt sich zwar nicht ableiten, dass beispielsweise die Nennung des Vornamens zwingend ist. Das Ausschreiben des ganzen Namens ist jedoch nicht nur für die Postkunden, sondern auch für die Inanspruchnahme der Dienstleistungen von Notfallorganisationen und allenfalls auch einer Pizzabestellung von Vorteil.
 

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