Steuern rund um Immobilien – was ändert sich?
Mit dem Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts steht für Eigentümerschaften von Immobilien in Graubünden ein bedeutender Systemwechsel an. Die Reform wird per 1. Januar 2029 und somit ab der Steuerperiode 2029 in Kraft treten. Betroffen sind ausschliesslich Liegenschaften im Privatvermögen.
Steuerbare Einkünfte: Eigenmietwert fällt weg
Heute müssen Wohneigentümerschaften ein fiktives Mieteinkommen, den Eigenmietwert, als Einkommen versteuern. Dieser Eigenmietwert beeinflusst insbesondere die Steuerprogression. Im Gegenzug können heute Schuldzinsen sowie Sanierungs- und Unterhaltskosten steuerlich abgezogen werden. Ab 2029 entfällt die Eigenmietwertbesteuerung integral, also sowohl für Erst- als auch für Zweitwohnungen.
Bei vermieteten Liegenschaften bleiben die effektiven Mietzinseinnahmen weiterhin steuerbar. Gleichzeitig bleiben Unterhaltskosten bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften abzugsfähig. Bei gemischter Nutzung, etwa einer selbstgenutzten Liegenschaft mit Einliegerwohnung, ist der Abzug nur für den fremdvermieteten Anteil möglich.
Unterhaltskosten: Abzug stark eingeschränkt
Unterhaltskosten für selbstgenutzte Liegenschaften sind noch bis und mit Steuerperiode 2028 abzugsfähig. Ab der Steuerperiode 2029 ist für selbstgenutzte Liegenschaften grundsätzlich kein Abzug mehr möglich (Ausnahme Denkmalschutz). Bei einer gemischt genutzten Liegenschaft werden Massnahmen, die beide Bereiche betreffen, beispielsweise eine Fassadensanierung, wohl im Verhältnis der Wohn- oder Nutzfläche aufgeteilt. Raumeinheitenbezogene Massnahmen werden objektmässig zugeordnet: Eine neue Küche im selbstgenutzten Anteil ist nicht abzugsfähig, ein neues Badezimmer in der vermieteten Einliegerwohnung dagegen schon. Bei einer zeitweise vermieteten Ferienwohnung ist ein anteiliger Abzug möglich. Wird eine selbstgenutzte Zweitliegenschaft während drei Monaten vermietet und betragen die Unterhaltskosten im Jahr CHF 12'000.-, ergibt sich beispielhaft ein Abzug von CHF 3'000.-.