Über ein Drittel aller Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäuser in den grösseren Schweizer Städten wurden zwischen 1940 bis 1970 erbaut. Davon befindet sich etwa die Hälfte im Besitz von Privatpersonen. Diese Liegenschaften gelten laut einer Studie des Instituts der Schweizer Immobilienwirtschaft der HWZ als «schlafender Riese im Wohnungsbau»: In diesen Liegenschaften schlummert häufig Potenzial für zusätzlichen Wohnraum, das durch Ausbau, Aufstockung oder Neubau ausgeschöpft werden könnte. Professionelle und Institutionelle Eigentümer sind oft besser informiert und lassen Altliegenschaften totalsanieren oder durch Neubauten ersetzen – und profitieren danach von einer nachhaltig besseren Rendite. Private Eigentümer mit weniger Erfahrung hingegen schieben längst fällige Erneuerungsarbeiten oft auf, bis sich eine Gesamtsanierung aufdrängt – vor der sie dann zurückschrecken.
Unüberschaubarer Aufwand?
Die Gründe dafür sind schnell erkannt: Der finanzielle und zeitliche Aufwand scheint unüberschaubar, Erbengemeinschaften sind sich nicht einig, oder man will die Mieter, mit denen man ein gutes persönliches Einvernehmen pflegt, nicht mit einer grösseren Mietzinsanpassung vor den Kopf stossen. Laut der Zürcher Architektin und Sanierungsexpertin Vera Gloor liegt das grösste Risiko einer Sanierung darin, dass die Komplexität komplett unterschätzt wird. Behördliche Auflagen und Vorschriften für die Baubewilligung – zunehmend auch in Bezug auf Energie und Nachhaltigkeit – sowie das Mietrecht, welches die Kostenüberwälzung einer Sanierung nur bedingt zulässt, sind nicht leicht zu durchblicken.
In 3 Schritten zur Entscheidung
Der Entscheid, was mit einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft geschieht, ist mit der Frage verbunden, ob die Eigentümer die zeitliche und finanzielle Belastung sowie die damit verbundenen Risiken tragen wollen und können. Beantworten kann diese Frage nur, wer sich über die persönlichen Pläne, Ziele, Wünsche und Kapazitäten im Klaren ist – und über das tatsächliche Potenzial der Liegenschaft Bescheid weiss.
Schritt 1: Potenzial erkennen Eine umfassende Analyse von Liegenschaft und Grundstück in Bezug auf Lage und Ausnützung ist unerlässlich. «Eine fundierte Analyse ermöglicht verschiedene Sanierungs-, Nutzungs- und Kostenszenarien und berücksichtigt die wirtschaftliche Entwicklung sowie miet- und steuerrechtliche Aspekte», so Vera Gloor. So lassen sich Risiken und Chancen einer Sanierung besser abschätzen.
Schritt 2: Marktwert bestimmen Das zweite wichtige Element ist eine realistische Schätzung des Marktwerts und des möglichen Nettoverkaufserlöses, also des Verkaufspreises abzüglich Grundstückgewinnsteuer, Gebühren und Honorare. Wer weiss, wie viel die Liegenschaft wert ist, kann besser zwischen Sanierung oder Verkauf abwägen.
Schritt 3: Szenarien durchrechnen Wie rentabel ist eine Sanierung? Wie lässt sie sich finanzieren? Oder profitieren Sie mehr von einem Verkauf? Wenn Sie den Marktwert und das Potenzial Ihrer Liegenschaft kennen, können Sie die verschiedenen Szenarien durchgehen. Egal welchen Weg Sie gehen wollen: Mit einer guten und fundierten Beratung sorgen Sie dafür, dass nicht nur das Bauchgefühl stimmt.
Vorgehen Standortbestimmung: Sanieren oder verkaufen?
Eine wohlüberlegte Entscheidung zwischen Sanierung und Verkauf eines Mehrfamilienhauses basiert auf einer sorgfältigen Vorbereitung und Analyse entscheidender Dokumente sowie einer Besichtigung vor Ort. Unverzichtbar sind hierbei der aktuelle Mieterspiegel, Gebäudepläne, der Grundbuchauszug, Katasterpläne, der Gebäudeversicherungsausweis, Renovationsübersichten und bestehende Immobilienschätzungen.
Diese Informationen sind essenziell für die Bewertung des Marktwerts und die Abschätzung des Sanierungsbedarfs. Sie helfen, sowohl die finanziellen Aspekte einer möglichen Sanierung zu kalkulieren als auch die Rentabilität eines Verkaufs zu prüfen. Eine umfassende Dokumentation und detaillierte Einsicht in den Ist-Zustand der Immobilie sind Schlüsselkomponenten für eine fundierte Entscheidung, die letztlich sowohl den persönlichen Zielen als auch den finanziellen Erwartungen gerecht wird.
Checkliste: Fragen, die Sie sich von Zeit zu Zeit stellen sollten.
Beim Abwägen einer Sanierung oder des Verkaufs eines Mehrfamilienhauses kommt es darauf an, sich selbst einige kritische Fragen zu stellen, die weit über eine einfache Kosten-Nutzen-Rechnung hinausgehen. Diese Fragen richten sich nach persönlichen Umständen, der aktuellen und potenziellen Situation der Immobilie sowie den möglichen Szenarien bei einer Neuvermietung oder einem Verkauf.
Persönliche Faktoren in der Entscheidungsfindung Zunächst sollten Eigentümer prüfen, ob Nachkommen vorhanden sind, die ein Interesse an der Liegenschaft haben könnten und ob eine gerechte Vermögensverteilung möglich ist. Besonders bei einem Mehrfamilienhaus, das als Kapitalanlage dient oder bewohnt wird, sind die persönlichen Verhältnisse ausschlaggebend. Diese Überlegungen sind entscheidend für die Ausrichtung und Planung der Zukunft der Immobilie und beeinflussen, ob man sich für die langfristige Bindung durch eine Sanierung oder die Liquidität durch einen Verkauf entscheidet.
Evaluierung der Liegenschaft Der Zustand und das Potenzial der Liegenschaft sind ebenso wichtige Überlegungen. Die Analyse des baulichen Zustands und die Bewertung, ob die Wohnungen den heutigen und zukünftigen Bedürfnissen entsprechen, geben Aufschluss über den Umfang und die Dringlichkeit einer Sanierung. Des Weiteren ist die Einschätzung der aktuellen Wertentwicklung der Immobilie für die Bestimmung des möglichen Verkaufserlöses unerlässlich.
Mögliche Sanierung und deren Konsequenzen Bei der Sanierung eines Mehrfamilienhauses geht es nicht nur um die Bausubstanz, sondern auch um steuerliche Anreize und die Rentabilität der Investition. Eigentümer müssen ihren persönlichen Kapitalbedarf kennen und entscheiden, ob sie bereit und in der Lage sind, das nötige finanzielle, zeitliche und persönliche Engagement für eine Sanierung aufzubringen. Hierbei sollten sie auch das Risiko einer möglichen steuerlichen Belastung und die erwartete Rendite der Sanierung bedenken.
Herausforderungen bei der Neuvermietung Die Neuvermietung nach einer Sanierung ist ein weiterer Punkt, der bedacht werden muss. Es gilt zu klären, ob die Eigentümer mit den marktbedingten Risiken einer Neuvermietung vertraut sind und die Fähigkeit besitzen, mietrechtliche Herausforderungen, wie die Durchsetzung von Mietzinserhöhungen, zu bewältigen.
Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Abschliessend muss bei einem möglichen Verkauf der geschätzte Nettoerlös sorgfältig berechnet und die aktuelle Marktlage berücksichtigt werden. Eigentümer sollten die steuerlichen Konsequenzen eines Verkaufs nicht unterschätzen und prüfen, ob sie für die resultierende Liquidität eine passende Anlagealternative oder ein persönliches Projekt haben, das eine Unterstützung verdient.
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