Immobilien vererben – Chancen, Konflikte und Lösungen
Wer den Immobiliennachlass frühzeitig regelt, schafft Klarheit und beugt Streit unter den Erben vor.
Das Vererben einer Immobilie ist ein anspruchsvolles und emotionales Unterfangen. Wie lässt sich ein Haus gerecht unter mehreren Erben aufteilen? Wann ist ein vorzeitiger Verkauf sinnvoll? Und wie lassen sich Konflikte vermeiden? «Immobilien schlagen häufig hohe emotionale Wellen – mehr als man meinen könnte», sagt Sandra Zoppi, Leiterin Region Graubünden bei Walde Immobilien.
Rechtzeitig regeln
In der Schweiz werden jährlich Milliarden vererbt, doch nur ein kleiner Teil davon ist güter- und erbrechtlich geregelt. Ungeregelte Nachlässe bergen oft Konfliktpotenzial – vor allem bei schwer teilbaren Vermögenswerten wie Immobilien. Gehören Immobilien zum Vermögen, sollte der Nachlass deshalb rechtzeitig mit Testament, Erb- und Ehevertrag geregelt werden, statt ihn später dem Gesetz oder den Erben zu überlassen. Ein Testament allein genügt nicht: Gerade bei wechselnden Familienkonstellationen und Patchwork-Familien braucht es eine zweifelsfreie güter- und erbrechtliche Absicherung. Dazu gehört auch ein Vorsorgeauftrag. Ändern sich die Lebensumstände, sollten die getroffenen Regelungen überprüft und allenfalls angepasst werden.
In fünf Schritten zur Nachlassregelung
Zuerst gilt es, die güter- und erbrechtlichen Möglichkeiten zu klären: Wer hat welchen Anspruch auf das Erbe? Je früher allfällige juristische Unklarheiten ausgeräumt sind, desto besser. «Der Beizug eines neutralen Profis ist oft entscheidend», sagt Sandra Zoppi.
Im zweiten Schritt wird der Marktwert geschätzt, denn um Immobilien gerecht aufzuteilen, muss ihr Wert bekannt sein. Eine realistische Schätzung berücksichtigt unter anderem den Sanierungsbedarf, das Ausbau- und Renditepotenzial sowie die Möglichkeit einer Wandlung in Stockwerkeigentum. Wertunterschiede lassen sich mit Ausgleichszahlungen begleichen. «Für die gerechte Erbteilung von Immobilien gibt es nur eine faire Grösse: den Marktwert», so Sandra Zoppi.
Drittens sind die steuerlichen Konsequenzen zu prüfen. Die Grundstückgewinnsteuer wird beim Erbgang im engeren Familienkreis in der Regel aufgeschoben und erst bei einem späteren Verkauf erhoben. Das kann etwa einen einzelnen Erben benachteiligen, der die Immobilie übernimmt.
Viertens empfiehlt sich das Gespräch mit den Erben. Haben sie das Know-how, die Zeit und das Interesse, sich um die Immobilie zu kümmern? Besteht eine enge familiäre Bindung, oder sind Streitigkeiten absehbar? Wer Partner und Kinder einbezieht, kann auf unterschiedliche Bedürfnisse eingehen und Erbstreitigkeiten vorbeugen.
Im fünften Schritt werden verschiedene Teilungsvarianten durchgespielt: Lässt sich auf die Bedürfnisse der einzelnen Erben eingehen? Ist ein frühzeitiger Verkauf sinnvoller? Können die Erben bereits zu Lebzeiten einen Barbetrag erhalten? Auch weniger bekannte Möglichkeiten wie Nutzniessung, Vor- und Nacherbschaft oder ein Verkaufs- und Gewinnanteilsrecht sollten samt ihren steuerlichen Folgen geprüft werden. «Die grosse Herausforderung ist es, die Wünsche aller Parteien zu berücksichtigen», sagt Sandra Zoppi.
Die Erbengemeinschaft als Übergangslösung
Werden Immobilien vererbt, bilden die Erbberechtigten automatisch eine Erbengemeinschaft. Sie ist als Übergangslösung gedacht und besteht bis zum Abschluss der Erbteilung – was Jahre dauern kann. Zwingend ist die Teilung nicht: Als fortgesetzte Erbengemeinschaft kann die Gemeinschaft lange weiterbestehen. Jeder Erbe kann die Teilung jedoch jederzeit verlangen.
Zwei Grundsätze prägen die Erbengemeinschaft. Erstens das Einstimmigkeitsprinzip: Was immer mit der Immobilie geschehen soll, braucht die Zustimmung aller. Zweitens die Solidarhaftung: Jedes Mitglied haftet uneingeschränkt mit seinem Privatvermögen für die ganze Immobilie.
Konfliktpotenzial erkennen
Erbengemeinschaften sind von Beginn weg konfliktgefährdet. Die Beteiligten haben oft unterschiedliche emotionale und finanzielle Bedürfnisse: Die eine Partei bevorzugt die stete Rendite, die andere das Kapital, eine dritte bewohnt die Immobilie vielleicht selbst und sieht keinen Veränderungsbedarf. Mit jeder personellen Veränderung – durch Todesfälle oder neue Nachkommen – wächst das Streitpotenzial.
Ein zusätzliches Risiko ist die Sanierung, denn vererbte Immobilien sind häufig viele Jahrzehnte alt. Fehlen die Mittel, sind die finanziellen Möglichkeiten unterschiedlich oder will eine Partei sanieren und die andere alles belassen, droht im schlechtesten Fall eine Erbteilungsklage – und eine solche kennt oft nur Verlierer. Beschliesst eine Erbengemeinschaft zudem einen Umbau, eine grosse Sanierung oder eine Umnutzung, läuft sie Gefahr, unbemerkt zur einfachen Gesellschaft nach Art. 530 OR zu werden – mit steuerlichen Auswirkungen.
Lösungen für die geerbte Immobilie
Infrage kommen der Verkauf, die Zuteilung an einen Erben, die Aufteilung in Stockwerkeigentum, die fortgesetzte Erbengemeinschaft oder die Bildung einer einfachen Gesellschaft. Gemeinschaftliches Eigentum funktioniert allerdings nur, solange sich die Erben gut verstehen und einig sind. Ziel sollte es sein, die Erbteilung einvernehmlich und rasch zu vollziehen.
Vor jedem Entscheid sollten die Erben die Zahlen kennen: den aktuellen Marktwert, die beim Steueramt ermittelte latente Grundstückgewinnsteuer, die Unterhaltskosten und den Sanierungsbedarf. Ob die Immobilie in der Familie bleibt oder verkauft wird, hängt vor allem von der Konstellation der Erben ab und davon, ob sich das Erbe gerecht aufteilen lässt. Die Praxis zeigt, dass der Verkauf in vielen Fällen die bessere oder sogar einzige Lösung ist. Idealerweise nimmt der Erblasser die Lösungsfindung frühzeitig selbst an die Hand. «Der Verkauf von Immobilien aus einem Nachlass erfordert viel psychologisches Geschick», sagt Sandra Zoppi. Walde Immobilien bietet dazu persönliche Beratungsgespräche an.
Walde Immobilien AG
Walde Immobilien wurde 1985 von Marianne und Gerhard E.Walde gegründet und zählt heute zu den grössten unabhängigen Immobilienvermarktern der Deutschschweiz. Mit Hauptsitz in Zollikon ZH vermittelt das Unternehmen jährlich rund 400 Liegenschaften – darunter bestehende Wohn- und Anlageimmobilien, Neubauprojekte, Premiumimmobilien sowie Ferienimmobilien. Das Familienunternehmen mit über 85 Mitarbeitenden ist an elf Standorten in der Deutschschweiz präsent und regional stark verankert – in Graubünden mit Geschäftsstellen in Chur, Flims und Arosa.
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