Wohneigentum: Was ist steuerlich abziehbar?

von Renato Faoro, eidg. dipl. Betriebswirtschafter HF und Mitglied des Kaders bei Remax Gricon Treuhand + Immobilien AG

Wer neu ein Eigenheim sein Eigen nennen darf, sollte sich auch mit den unmittelbaren steuerlichen Konsequenzen auseinandersetzen. So muss im Steuerformular die Liegenschaft deklariert und dem restlichen Vermögen hinzugerechnet werden. Hinzu kommt der Eigenmietwert, der als Einkommen versteuert wird. Es handelt sich dabei um ein fiktives Einkommen, welches im Falle der Vermietung anstatt der Eigennutzung hätte erzielt werden können. In der Regel wird der Eigenmietwert auf 60 bis 70 Prozent der erzielbaren Marktmiete des Objekts angesetzt. 

Das führt in der Summe zu einer höheren Steuerbelastung. Um diese Mehrbelastung etwas zu reduzieren, stehen Besitzerinnen und Besitzern von Wohneigentum verschiedene steuerliche Abzugsmöglichkeiten offen.

Werterhaltend oder wertvermehrend?

Ausgaben für den Unterhalt der Liegenschaft sind steuerlich abziehbar. Hierbei ist die Unterscheidung zwischen werterhaltend und wertvermehrend wichtig. Grundsätzlich können werterhaltende Unterhaltsarbeiten von den Steuern abgezogen werden, wertvermehrende nicht (Beispiele siehe unten unter «Abzugsfähige und nicht abzugsfähige Unterhaltskosten»)

Bei grösseren Renovationen kann es sich lohnen, die anfallenden Kosten über zwei Jahre zu verteilen, um die Steuerprogression zu brechen. Fallen nur wenige Arbeiten am Eigenheim an oder ist das Zusammen suchen aller Belege und Rechnungen zu umständlich, kann in der Steuererklärung auch eine Unterhaltskostenpauschale geltend gemacht werden. Wie hoch diese Pauschale ist, hängt vom Alter der Liegenschaft sowie vom Kanton ab. In der Regel sind es zwischen 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. Nicht absetzbar sind Betriebskosten sowie Kosten der Lebenshaltung. Dazu zählen etwa Ausgaben für Heizenergie, Strom oder Wasser.