Wo beginnt der «kleine Unterhalt» – und wann wird er «gewöhnlich»?
von Ralf Capeder, lic. iur. und MAS UZH in Real Estate, Standortleiter Verit Immobilien AG, Chur
Der Unterhalt eines Mietobjekts ist gemäss Mietrecht Sache des Vermieters. Entsprechend muss er grundsätzlich für Reparaturen aufkommen. Eine Ausnahme gilt für kleine Reparaturen. Diese gehen laut Mietrecht zulasten des Mieters. In der Fachsprache spricht man vom «kleinen Unterhalt».
Unklare gesetzliche Definition
Der Begriff «kleiner Unterhalt» ist indessen nicht gesetzlich definiert, sondern wird vage mit «Mängel» umschrieben. Darunter werden allgemein solche verstanden, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, welche nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten durch den Mieter beseitigt werden müssen.
Ebenso wenig ist gesetzlich definiert, wo der «kleine Unterhalt» des Mieters aufhört respektive wo der gewöhnliche Unterhalt, der zulasten des Vermieters geht, beginnt. Das Bundesgericht hat die Frage noch nie klären müssen – was indessen nicht erstaunt, weil es sich im Einzelfall um relativ geringe Streitwerte handelt.
Gerichtspraxis gibt Antworten
Neuere Entscheide unterer Instanzen konkretisieren die Unterhaltsbegriffe insofern, als die Unterhaltspflicht des Mieters nur Reinigungs- und Ausbesserungsarbeiten umfasst, die der durchschnittlich handwerklich begabte Mieter selbst mit einfachen Handgriffen ausführen kann – und die ihn allenfalls nur mit geringen Kosten für Material belasten. Sobald nämlich ein Fachmann beigezogen werden muss, um den Mangel zu beheben, liegt ein Fall des gewöhnlichen Unterhalts vor, wofür der Vermieter die vollen Kosten zu tragen hat. Falls sich ein Mieter jedoch nicht in der Lage sieht, Arbeiten selbst auszuführen, die «kleinen Unterhalt» darstellen, und er daher von sich aus einen Handwerker beauftragt, muss er die entsprechenden Kosten selber tragen.