Welche Nebenkosten hat der Mieter zu bezahlen – und welche nicht?
von Urs Bearth, eidg. dipl. Immobilientreuhänder und Leiter Immobilienbewirtschaftung bei der Pensionskasse Graubünden
Das Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass die dem Vermieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden (Art. 257 OR). Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses. Deshalb bedarf es zur Ausscheidung von nebst dem Nettomietzins zu bezahlenden Nebenkosten stets einer besonderen Vereinbarung (Art. 257a Abs. 2 OR).
Aufgrund der gesetzlichen Definition im Obligationenrecht können dem Mieter die Kosten für Aufwendungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen oder sich daraus ergeben, separat belastet werden. Das geltende Mietrecht hält also ausdrücklich fest, dass Aufwendungen für Leistungen des Vermieters (oder eines Dritten) nur dann nebenkostenfähig sind, wenn sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
Nebenkostenfähige Aufwendungen
Das Gesetz statuiert den Grundsatz, wonach es sich bei den Nebenkosten um die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben, handelt. Nebenkostenfähig sind im Allgemeinen die Kosten, welche aus der Versorgung, der Entsorgung, der Reinigung und den übrigen gewöhnlichen Unterhaltsarbeiten entstehen. Neben den im Gesetz namentlich angeführten Heizungs- und Warmwasserkosten sind folgende Nebenkostenarten am häufigsten anzutreffen: Hauswartung, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Garten- und Umgebungspflege, Strom Allgemein (für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Räume), Wasser-/Abwassergebühren, Kehrichtgebühren, Serviceabonnemente (Lift, Lüftung, Waschmaschine, Tumbler, Alarmanlagen etc.), Kabel-TV-Gebühren/Antennengebühren.