Welche Nebenkosten hat der Mieter zu bezahlen – und welche nicht?
von Urs Bearth, eidg. dipl. Immobilientreuhänder und Leiter Immobilienbewirtschaftung bei der Pensionskasse Graubünden
Das Mietrecht geht grundsätzlich davon aus, dass die dem Vermieter anfallenden Nebenkosten durch den Mietzins abgedeckt werden (Art. 257 OR). Nebenkosten sind ein Teil des Mietzinses. Deshalb bedarf es zur Ausscheidung von nebst dem Nettomietzins zu bezahlenden Nebenkosten stets einer besonderen Vereinbarung (Art. 257a Abs. 2 OR).
Aufgrund der gesetzlichen Definition im Obligationenrecht können dem Mieter die Kosten für Aufwendungen des Vermieters, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen oder sich daraus ergeben, separat belastet werden. Das geltende Mietrecht hält also ausdrücklich fest, dass Aufwendungen für Leistungen des Vermieters (oder eines Dritten) nur dann nebenkostenfähig sind, wenn sie mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
Nebenkostenfähige Aufwendungen
Das Gesetz statuiert den Grundsatz, wonach es sich bei den Nebenkosten um die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Mietsache ergeben, handelt. Nebenkostenfähig sind im Allgemeinen die Kosten, welche aus der Versorgung, der Entsorgung, der Reinigung und den übrigen gewöhnlichen Unterhaltsarbeiten entstehen. Neben den im Gesetz namentlich angeführten Heizungs- und Warmwasserkosten sind folgende Nebenkostenarten am häufigsten anzutreffen: Hauswartung, Treppenhausreinigung, Schneeräumung, Garten- und Umgebungspflege, Strom Allgemein (für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Räume), Wasser-/Abwassergebühren, Kehrichtgebühren, Serviceabonnemente (Lift, Lüftung, Waschmaschine, Tumbler, Alarmanlagen etc.), Kabel-TV-Gebühren/Antennengebühren.
Nicht nebenkostenfähiger Aufwand
Nicht nebenkostenfähig sind die Kosten für Reparatur und Erneuerung von Anlagen, ebenso wenig deren Verzinsung und Abschreibung. Der Vermieter ist von Gesetzes wegen verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Öffentliche Abgaben und Lasten, die mit der Mietsache verbunden sind, trägt gemäss Art. 256b OR der Vermieter. Unter Abgaben und Lasten, die mit der Sache verbunden sind, werden seit jeher die dinglichen Belastungen der Sache, die der Vermieter als Eigentümer der Mietsache schuldet, verstanden. Dazu gehört alles, was die Sache selbst betrifft und im Gegensatz zum Gebrauch der Mietsache steht. Beispiele für Abgaben, d. h. öffentlich-rechtliche Belastungen, die an das Eigentum am Mietobjekt anknüpfen, sind Grundsteuern, Gebäudeversicherungsprämien, Fussweg- oder Strassenbeiträge sowie Anschlussgebühren. Beispiele für Lasten, welche öffentlich-rechtlicher oder privat-rechtlicher Natur sein können, sind Grundlasten für Strassenunterhalt, Beleuchtung und Reinigungen von Wegen, Erschliessungsbeiträge usw.