von Stephan Fliri, Immobilienbewirtschafter mit eidg. FA und Leiter der Immobilienabteilung der Treuhand Center AG
Bevor Sie Stockwerkeigentum kaufen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, welche Rechte und Pflichten Sie damit erwerben. Das Zusammenleben ist anders organisiert als in einer Mietliegenschaft und es empfiehlt sich, sich über das Stockwerkeigentum und dessen Eigenheiten vorgängig zu informieren, denn Stockwerkeigentum unterscheidet sich.
Die ersten Schritte
Um Ihre eigenen vier Wände zu finanzieren, benötigen Sie ein bestimmtes Eigenkapital sowie genügend Einkommen, um die laufenden Kosten zu tragen. Um diese Tragbarkeitsberechnung zu erstellen, können Sie mit Ihrer Hausbank oder Ihrem Treuhänder einen Budgetrahmen ermitteln, damit Sie wissen, in welchem Preissegment sich die Wohnung bewegen darf.
Welche Wohnung passt zu mir?
Die Lage ist einer der wichtigsten Punkte. Nachfolgend einige Denkanstösse:
Infrastruktur in der Nähe; Einkaufen, öffentliche Verkehrsmittel, Schulen usw.
Besonnung
Lift (im Alter oder bei Gebrechen sehr wichtig)
Lärm von umliegenden Strassen, Gewerbe, Bahngeleise usw.
Grösse der Wohnung (Familien/Alleinstehende/Paare ohne Kinder/Alterswohnung für zwei Personen)
Stockwerklage (Parterre/lieber höher)
Parken (Aussenparkplatz/Tiefgarage)
Familienfreundliche Lage (Verkehrsfrei/Spielplätze)
Diese Fragen und andere sollten Sie sich unbedingt stellen und auch nach Ihren Bedürfnissen gewichten.
Zeitpunkt des Erwerbs
Das eigene Alter für einen Eigentumserwerb ist zu berücksichtigen. Bei einer baldigen Pensionierung ändern sich die finanziellen Strukturen resp. Einkünfte, welche wiederum einen Einfluss auf die Tragbarkeit haben. Vielleicht ändert sich auch Ihr Einkommen, aufgrund einer neuen Arbeitsstelle mit höherem Einkommen, wodurch sich die Tragbarkeit steigert. Auch eine Familienplanung ist mit einzubeziehen, da sich das zweite Einkommen reduzieren kann oder komplett wegfällt.
Baurecht
Wenn ein Grundeigentümer sein Baugrundstück nicht verkaufen, sondern als Kapitalanlage nutzen möchte, kann er Dritten erlauben, sein Grundstück zu überbauen. Für dies eignet sich das selbstständige und dauernde Baurecht. Steht die Liegenschaft im Baurecht, wird der Kaufpreis günstiger ausfallen und Ihnen auch einen erleichterten Start für das Eigentum ermöglichen (weniger Eigenmittel). Auf der anderen Seite steht eine Belastung für den Baurechtszins, welchen sie jeweils bezahlen müssen.
Alter/Zustand der Wohnung
Das Alter sowie der Zustand einer Liegenschaft ist ein wesentlicher Faktor für Ihre persönliche respektive finanzielle Berechnung. Bei Neubauten sind noch Garantien vorhanden, aktuell drängen sich keine notwendigen Investitionen auf. Sobald die Garantiezeit beendet ist, entstehen Unterhalts -und Investitionskosten, welche mitgetragen werden müssen.
Wenn sich die Wohnung in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet, sollten Sie die nötigen Investitionen entsprechend berücksichtigen.
Erneuerungsfonds: Genügend hoch?
Für kommende Sanierungen der allgemeinen Bereiche wie Fassade, Dach, Heizung usw. wird ein Erneuerungsfonds angelegt und jährlich ein entsprechender Betrag zurückgestellt (Sparkonto). Ein Erneuerungsfonds ist nicht vorgeschrieben, sollte aber unbedingt vorhanden sein. Klären Sie ab, ob in den nächsten Jahren Sanierungen anstehen und sich im Erneuerungsfonds genügend Geld befindet, um diese Investitionen zu finanzieren. Ist dies nicht der Fall, müssen Eigentümer allfällige ausserordentliche Einlagen einfliessen lassen.
Gemeinschaftliche und Nebenkosten
Für die gemeinschaftlichen Kosten wie Hauswartung, Liftserviceabo, Heizkosten, Wasser, allgemeiner Strom, Rückstellung Erneuerungsfonds, Versicherung usw. zahlen die Eigentümer ihre jeweiligen Kostenbeiträge. Es ist abzuklären, wie hoch die monatlichen Beiträge an die Gemeinschaftskosten sind. Lassen Sie sich zu diesem Zweck aktuelle sowie vergangene Jahresrechnungen zeigen.
Protokolle einsehen
Nehmen Sie Einsicht in die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Diese geben Ihnen ein Bild der Gemeinschaft, ob sie harmoniert respektive unkompliziert funktioniert oder deren Verhalten sowie allfällige Streitigkeiten einen Kaufentscheid beeinflussen. Das Gleiche gilt bezüglich der Hausordnung, die Sie kennen sollten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Reglement/Begründungserklärung
Das Reglement in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft kann als Wegleitung betrachtet werden und bildet eine der wichtigsten Grundlagen für das Zusammenleben in der Gemeinschaft. Der Inhalt ist für alle Miteigentümer verbindlich und es ist von grosser Wichtigkeit, dass Sie den Inhalt sowie die Details kennen. Bei der Begründungserklärung empfehlen wir Ihnen das gleiche Vorgehen.