Ungerechtfertige Betreibung wegen haltloser Mietforderung: wie vorgehen?
von Fabian Gloor, MLaw und Auskunftsperson zu mietrechtlichen Fragen beim Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz
Urs Ott kündet ausserterminlich und schlägt seinem Vermieter einen solventen und zumutbaren Nachmieter vor. Doch der Vermieter akzeptiert diesen nicht, weil er Ausländer ist. Rechtlich gesehen ist das kein triftiger Ablehnungsgrund. Ott schuldet somit keinen weiteren Mietzins mehr.
Der Vermieter ist jedoch uneinsichtig und leitet eine Betreibung gegen Ott ein. Er stellt beim Betreibungsamt ein sogenanntes Betreibungsbegehren. Im Nu wird die Betreibungsmaschinerie in Gang gesetzt. Ob der vom Vermieter geforderte Mietzins tatsächlich geschuldet ist, prüft das Betreibungsamt nicht. In der Schweiz kann jede Person jede andere ohne Begründung betreiben, also auch aus reiner Schikane. Das Betreibungsamt stellt dann Ott einen Zahlungsbefehl zu.
Die Betreibung stoppen
Ott kann sich gegen den Zahlungsbefehl wehren, indem er innert zehn Tagen «Rechtsvorschlag» erhebt. Das kann er gleich bei der Übergabe des Dokuments tun. So wird das Betreibungsverfahren vorerst gestoppt. Um den Rechtsvorschlag zu beseitigen und die Betreibung weiterzuführen, muss sich der Vermieter an das zuständige Gericht wenden und die Rechtsöffnung verlangen. In diesem Verfahren muss er beweisen, dass Ott die Mietzinse tatsächlich noch schuldet. Deshalb legt er dem Gericht den von Ex-Mieter Ott unterzeichneten Mietvertrag vor. Bei einem Mietvertrag handelt es sich grundsätzlich um einen sogenannten provisorischen Rechtsöffnungstitel. Der zuständige Richter wird die Rechtsöffnung bewilligen, ausser Ott kann umgehend ernsthafte Einwände gegen den Mietvertrag glaubhaft machen. Ott sollte deshalb mit Dokumenten belegen können, dass er einen Nachmieter gestellt hat. Im Idealfall hat er die Unterlagen des Nachmieters dem Vermieter per Einschreiben zugestellt. So kann er dem Richter eine Kopie davon sowie den Postbeleg vorlegen.