Nebenkostenabrechnungen müssen klar geregelt sein
von Karin Iseppi, Präsidentin des Hauseigentümerverband Mittelbünden
Eine Vermietung besteht nicht nur aus der Überlassung von Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch, sondern umfasst auch die Gewährleistung der nötigen Infrastruktur, so beispielsweise Heizung, Strom, Wasser, Reinigung und Versicherungen. Eine Reihe der dadurch entstehenden Kosten werden dem Mieter separat in Rechnung gestellt. Der Nettomietzins und die Nebenkosten bilden zusammen den Bruttomietzins.
Welche Kosten sind Nebenkosten?
Es stellt sich die Frage, welche Kosten denn überhaupt Nebenkosten sind. Grundsätzlich gilt: Zu diesen zählen ausschliesslich Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietsache im Zusammenhang stehen.
Neben den im Gesetz angeführten Heiz- und Warmwasserkosten sind folgende Nebenkostenarten am häufigsten anzutreffen: Hauswartung, Abwassergebühren, Kehrichtabfuhrgebühren, Garten-/Umgebungspflege, Kosten der Schneeräumung, Kabel-TV-Gebühren/Antennengebühren, Allgemeinstrom sowie Serviceabonnemente, beispielsweise für Lift und Klimaanlagen.
Heiz- und Warmwasserkosten
Zu den wichtigsten Nebenkostenpositionen zählen die Heiz- und Warmwasserkosten. Der Gesetzgeber hat die Heiz- und Warmwasserkosten besonders ausführlich geregelt und einen Katalog jener Kosten geschaffen, die direkt mit dem Betrieb der Heizungsanlage und der zentralen Warmwasseraufbereitungsanlage zusammenhängen. Bei Neubauten müssen seit 1998 verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen erstellt werden (Energiegesetz vom 26. Juni 1998).
Bei der Verteilung der Nebenkosten auf die Mieter hat der Vermieter dem Grundsatz der tatsächlichen Kosten Rechnung zu tragen. Er muss zwischen neutralen Nebenkosten – Kosten, die in keinem Zusammenhang mit der Grösse des Mietobjektes stehen – und verbrauchsabhängigen Nebenkosten unterscheiden. Die Verteilung der neutralen Kosten kann auf alle Wohnungen gleichmässig erfolgen; verbrauchsabhängige Kosten sind nach Massgabe der Raumflächen beziehungsweise der Rauminhalte zu verteilen.