Mietzinsveränderung bei sinkendem Referenzzinssatz
von Sara Gabriel, Mitarbeiterin bei der Berger Immobilien Treuhand AG
Seit gut einem Jahr liegt der Referenzzinssatz (Durchschnittszins aller Schweizer Hypotheken) so tief wie noch nie – bei 1,25 Prozent. Sobald der Referenzzinssatz sinkt, werden Mieter von den Medien aufgefordert, ein Senkungsgesuch beim Vermieter zu stellen. Doch hat man aufgrund eines sinkenden Referenzzinssatzes automatisch eine Mietzinssenkung zu gut?
Vorgehen und Voraussetzungen
Die Voraussetzung, um ein Gesuch für eine Mietzinssenkung zu stellen, ist, dass der Mietzins auf dem Referenzzinssatz basiert. Ein Gesuch kann jederzeit an den Vermieter gestellt werden. Der Vermieter prüft das schriftliche Gesuch und berechnet eine allfällige Reduktion. Eine solche würde zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin in Kraft treten.
Häufig berechnet der Mieter seinen Senkungsanspruch selbst und legt die Berechnung dem Gesuch bei. Die Berechnungsgrundlagen einer möglichen Mietzinsanpassung sind der Mietvertrag oder das Formular über die letzte Mietzinsanpassung, aus welchem die aktuellen Mietzinskomponenten ersichtlich sind. Aufgrund von unvollständigen Berechnungsgrundlagen resultieren manchmal Senkungen. Stellt sich bei der Berechnung mit den korrekten Komponenten heraus, dass statt einer vom Mieter erwarteten Senkung, eine Erhöhung die Folge wäre, ist der Vermieter dazu berechtigt, den Mietzins entsprechend zu erhöhen. Dies wird in der Praxis jedoch kaum gemacht.
Die Berechnungsgrundlagen beachten
Die Grundlagen für die Berechnung findet man in der VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen). Dort sind auch die Veränderungsprozentsätze (Referenzzinssatz und Teuerung auf risikotragendem Kapital) ersichtlich. Die ortsübliche Pauschale für die Kostensteigerungen auf Betriebs- und Unterhaltskosten beträgt 0,5 Prozent pro Jahr. Bei der Berechnung einer allfälligen Senkung muss der Vorbehalt beachtet beziehungsweise gegengerechnet werden.