Mehrwertsteuer und Immobilien – welche Optimierungen sind möglich?
von Martin Bundi, Fachvorsteher der Immobilienlehrgänge sowie Dozent an der IBW Höhere Fachschule Südostschweiz
Auch wenn ein Vermieter mehrwertsteuerpflichtig ist, sind insbesondere folgende Leistungen von dieser Steuer ausgenommen und berechtigen daher nicht zum Vorsteuerabzug:
- Übertragung von Grundstücken
- Leistungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft an die Eigentümer
- Überlassung von Grundstücken zum Gebrauch oder zur Nutzung
Vorsteuerabzug geltend machen
Will der Vermieter seine Leistung trotzdem versteuern, um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, so muss er diese Leistungen freiwillig der Steuer unterstellen (optieren), indem er sie offen im Mietvertrag ausweist.
Der Vermieter eines Geschäftslokals kann optieren, auch wenn der Mieter nicht steuerpflichtig ist. Werden mehrere Räume in derselben Liegenschaft vermietet, kann der Vermieter pro vermietetem Objekt optieren. Es gibt jedoch keinen Anspruch auf Gleichbehandlung der Mieter.
Wird optiert, so unterliegt der Bruttomietzins, das heisst der Mietzins inklusive Nebenkosten, der Mehrwertsteuer. Achtung: Auch irrtümlich ausgewiesene Steuern gelten als optiert!
Vorsteuerabzug Geschäftsimmobilien
Der Vorsteuerabzug wird bei Geschäftsimmobilien um fünf Prozent pro Jahr reduziert. Es lohnt sich deshalb, diesen möglichst im gleichen Jahr geltend zu machen und nicht zu lange damit zu warten. Ausgeschlossen ist die Option, wenn der Mieter das Grundstück für rein private Zwecke nutzt.