Liegenschaftskosten und Steuern

von Corina Roffler, Treuhänderin mit eidg. FA, Mandatsleiterin St. Moritz bei der BMU Treuhand AG

Wieder wird im Parlament über die Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert. Bei einer Abschaffung dieses fiktiven Wertes würde auch die Geltendmachung für Unterhaltskosten wegfallen und Schuldzinsen wären (teilweise) nicht mehr abzugsfähig. Welche Kosten können bei Eigenheim gemäss heutigem Steuergesetz geltend gemacht werden?

Eigenheim: Abzugsfähiger Unterhalt

Vom Eigenmietwert können Eigentümer die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten sowie periodische Baurechtszinsen abziehen. Diese Kosten können mittels einer Pauschale oder effektiv deklariert werden. In Graubünden gilt die Wechselpauschale, das heisst der Steuerpflichtige kann in jeder Steuerdeklaration und für jede Liegenschaft zwischen dem Pauschalabzug und dem Abzug der tatsächlichen Kosten wählen. Als Unterhaltskosten gelten grundsätzlich werterhaltende Auslagen für Renovationen und Reparaturen, die vom Eigentümer selbst getragen werden. Dies sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung oder der Ersatz bisheriger Werte ist. Dass das neue Objekt (z. B. Küche, Bad, Fenster, Heizung etc.) eine erhöhte Qualität beziehungsweise verbesserte Materialien oder verbesserte Funktionalität aufweist, spielt dabei keine Rolle. 
Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen sowie für bauliche Veränderungen (Um-, Ein- und Ausbauten) sind hingegen wertvermehrende Investitionen und somit bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig. Diese Investitionen können bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden.
Auch Beiträge in den Erneuerungsfonds von Eigentumswohnungen sind abziehbar, sofern dieser Fonds aus-schliesslich als Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten verwendet wird. Dafür kann ein weiterer Abzug nicht mehr geltend gemacht werden, wenn später aus diesem Erneuerungsfonds Unterhaltsarbeiten bezahlt werden. Der Zeitpunkt, wann der Aufwand geltend gemacht werden kann, variiert je nach Kanton: So gilt in Graubünden das Zahlungsdatum, in St. Gallen das Rechnungsdatum und Glarus lässt beide Methoden zu. Diese Zuordnungsmethoden spielen am Jahresende/-anfang für die Zuteilung zu den einzelnen Steuerjahren eine wichtige Rolle. Bei grösseren Renovationsarbeiten ist eine Planung unumgänglich; sollten nämlich nicht alle Auslagen steuerlich berücksichtigt werden (Verlustüberschuss), können verbleibende Kosten nicht ins nächste Steuerjahr übertragen werden. Eine Ausnahme gibt es bei energetischen Investitionen und bei Rückbaukosten.