Liegenschaften sanieren und Steuern sparen
von Reto Westermann / Journalist BR, dipl. Architekt ETH, CAS Kommunikationsmanagement und VR-Präsident sowie Mitinhaber der Alpha Media AG
Eine Liegenschaft sanieren und dabei Steuern sparen funktioniert – aber nur, wenn man es richtig macht – indem man viele kleinere Arbeiten gesammelt in einem Jahr ausführt. Bei grossen Projekten hingegen kann es sich lohnen, die Ausgaben auf zwei Jahre zu verteilen.
Um diese Logik zu verstehen muss man wissen, welche Auswirkung das Eigenheim in der Steuererklärung zeitigt: So wird dem Vermögen der Steuerwert von Land und Gebäude sowie dem Einkommen der Eigenmietwert zugeschlagen. Andererseits können Schuldzinsen und Investitionen in den Unterhalt der Liegenschaft in Abzug gebracht werden. Gerade bei Aufwendungen für den Unterhalt oder Sanierungen besteht ein grosses Potenzial zur Steueroptimierung.
Massnahmen clever planen
Grundsätzlich können bei Bund und Kantonen die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Bezüglich des Unterhalts haben Liegenschaftsbesitzer die Möglichkeit, entweder die hierfür effektiv entstandenen Kosten abzuziehen oder den Pauschalabzug zu wählen. Dieser liegt bei wenigen Kantonen (z. B. in Zürich oder St. Gallen) immer bei 20 Prozent des Eigenmietwerts. In den meisten anderen Kantonen gilt dieser Abzug nur für Gebäude, die über zehn Jahre alt sind. Für unter zehnjährige Liegenschaften darf man hingegen nur pauschal zehn Prozent für den Unterhalt geltend machen. Sobald die tatsächlichen Aufwendungen diese Pauschale übersteigen, können die effektiven Kosten abgezogen werden – aber nur wenn sie werterhaltenden Charakter haben. Der Austausch einer alten Badewanne durch eine vergleichbare neue gehört dazu. Wer sich stattdessen einen Whirlpool einbaut, wird dafür nicht die gesamten Kosten abziehen können.